Vices cachés, vente immobilière et construction sans permis

20 Juil 2021 | Vente immobilière

Vices cachés : La dissimulation par le vendeur à l’acquéreur de l’impossibilité de reconstruire à l’identique le bien vendu – construit sans permis de construire – en cas de destruction fortuite constitue un vice caché.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2021 (Civ.3, 10 juin 2021, n°20-11.902).

En l’espèce, deux vendeurs vendent un immeuble à un acquéreur.

Faisant valoir que le bâtiment avait été en partie réalisé sans permis de construire, que l’un des vendeurs avait été condamné pénalement pour ces faits et qu’aucune régularisation n’était possible, l’acquéreur assigne les vendeurs en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des vices cachés, conformément à l’article 1641 du code civil.

La cour d’appel fait droit à la demande de l’acquéreur et considère que l’immeuble vendu est affecté d’un vice caché diminuant tellement son usage, en cas de réalisation du risque de destruction fortuite, que l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu.

Insatisfait, les vendeurs forment un pourvoi en cassation et soutiennent que :

  • D’une part, le fait que le juge pénal n’ait pas ordonné la démolition d’une construction édifiée sans permis a pour effet de régulariser cette construction ;
  • D’autre part, l’éventuelle impossibilité de reconstruction, à la suite d’une destruction accidentelle du bien, résultant d’une incompatibilité avec un plan d’occupation des sols n’est pas liée à l’irrégularité initiale de la construction , de sorte qu’elle ne peut donc caractériser un vice caché de la construction ;

La Cour de cassation considère cependant que :

  • La cour d’appel a retenu qu’en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, l’acquéreur serait dans l’impossibilité de les reconstruire à l’identique alors que l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme, qui autorise une telle reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans, ne concerne que les constructions régulièrement édifiées, ce qui n’est pas le cas des extensions litigieuses qui ont été bâties de manière illicite et contreviennent aux prescriptions du plan d’occupation des sols de la commune ;
  • La cour d’appel en a souverainement déduit que l’impossibilité de reconstruire à l’identique, qui a été dissimulée à l’acquéreur lors de la vente et qui empêchera l’exploitation du restaurant et en diminuera tellement l’usage qu’elle n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle en avait été informée, était constitutive d’un vice caché.