Vices cachés et mention des désordres dans l’acte de vente

6 Avr 2021 | Vente immobilière

Vices cachés : Le fait que l’acquéreur ait disposé des éléments nécessaires sur les désordres justifie l’exclusion de la garantie des vices cachés et ce, même si les documents ont été communiqués sans être annexés à l’acte de vente.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 28 janvier 2021 (Civ. 3, 27 janvier 2021, n°19-17.574).

En l’espèce, le propriétaire d’une maison constate qu’un épisode de sécheresse a provoqué des fissures sur son bien. Le propriétaire engage donc une instance contre son assureur, dans le cadre de laquelle un expert judiciaire est mandaté. Dans son rapport d’expertise, l’expert impute les désordres à une insuffisance de fondations au regard de la nature du sol et conclut à la nécessité de réaliser des travaux de confortement des fondations pour un montant estimé de l’ordre de 300.000 euros.

Le propriétaire fait effectuer des travaux de confortement des fondations pour un montant approximatif de 10.000 euros avant de vendre sa maison. Le propriétaire prend le soin de mentionner les désordres au sein de l’acte de vente et de remettre à l’acquéreur les documents afférents à la procédure, incluant le rapport d’expertise et la facture des travaux réalisés, sans pour autant les annexe à l’acte.

Un peu plus d’un an après la vente, l’acquéreur de la maison constate l’apparition de fissures sur son bien et assigne le vendeur en réparation de ses préjudices en invoquant notamment la garantie des vices cachés, conformément à l’article 1641 du code civil.

Pour débouter l’acquéreur de sa demande, la cour d’appel retient qu’il résulte des mentions de la promesse de vente et des deux actes de vente :

  • Que l’acquéreur a été informé des désordres ayant affecté la maison et de ce qu’une expertise judiciaire a été ordonnée ;
  • Que le prix de vente a été négocié compte tenu de l’estimation des travaux à réaliser ;
  • Que les documents afférents au sinistre et aux procédures en cours, incluant le rapport d’expertise, ont été remis à l’acquéreur qui reconnaît avoir reçu du vendeur la facture des travaux d’un montant bien inférieur à celui retenu par l’expert.

La Cour de cassation considère ainsi que la cour d’appel a souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et a ainsi pu retenir que l’acquéreur avait disposé des informations nécessaires sur les désordres, les travaux préconisés par l’expert et le montant des travaux effectivement réalisés et en déduire que le vice affectant les fondations de la maison était connu de l’acquéreur et ne constituait pas un vice caché.