Vente, restitution du dépôt de garantie et indemnité d’immobilisation

19 Oct 2021 | Vente immobilière

Vente, restitution du dépôt de garantie et indemnité d’immobilisation : En cas de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation, qui n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation, ne constitue pas une clause pénale, de sorte que le montant dû au titre d’une telle clause ne saurait être réduit par le juge. 

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 octobre 2021 (Civ. 1, 6 octobre 2021, n°19-15.035).

En l’espèce, un promettant et un bénéficiaire concluent une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Les parties prévoient dans la promesse qu’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 85.000 euros sera acquise au vendeur en cas de non-réalisation de la vente.

La condition suspensive ne s’étant pas réalisée, la vente n’est pas conclue. Le bénéficiaire assigne alors le promettant en restitution de la somme de 85.000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

La cour d’appel considère que l’indemnité en cause ne constitue pas une indemnité d’immobilisation mais une clause pénale dont le montant peut être réduit par le juge. Ainsi, la cour réduit la somme devant être réglée par le bénéficiaire de la promesse à 15.000 euros et condamne ainsi le promettant à lui restituer au la somme de 70.000 euros.

Insatisfait, le promettant forme un pourvoi en cassation et soutient notamment que la clause litigieuse ne saurait être qualifiée de clause pénale et que l’indemnité d’immobilisation – dont le montant ne peut être réduit par le juge – lui est acquise. 

La Cour de cassation rappelle qu’il résulte des articles 1134 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicables en l’espèce qu’en cas de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le cessionnaire, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation qui n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation ne constitue pas une clause pénale.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation relève que pour condamner le promettant à rembourser au bénéficiaire la somme de 70 000 euros, l’arrêt relève que l’article 9 de la promesse de vente prévoit que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au cédant, non seulement en cas de non réalisation de la cession du fait du cessionnaire, pour le couvrir du préjudice qui pourrait résulter de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, mais encore dans le cas où la condition suspensive relative au prêt ne serait pas remplie, et en déduit que cette clause a la nature d’une clause pénale.

La Cour de cassation considère qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1126 anciens du code civil. 

En d’autres termes, la promesse prévoyait que l’indemnité d’immobilisation était due en cas de non-réalisation de la vente, et ce, même si l’acquéreur avait exécuté ses obligations. Ainsi, l’indemnité n’avait pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation mais constituait la contrepartie de l’immobilisation du bien objet de la promesse. Il s’agissait donc d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne pouvait être réduit par le juge.