Vente d’immeuble et responsabilité antérieure du bailleur envers le preneur

9 Juin 2020 | Bail commercial, Vente immobilière

Une clause de l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur ne le décharge pas de sa responsabilité antérieure à l’égard du preneur.

En l’espèce, une société prend à bail des locaux situés dans un centre commercial. Se plaignant d’un dysfonctionnement du chauffage dans ses locaux et du mauvais état du centre commercial, le preneur assigne son bailleur en responsabilité.

En cours de procédure, le propriétaire bailleur vend les locaux. L’acte de vente prévoit la subrogation de l’acquéreur dans tous les droits et obligations du vendeur, notamment au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente.

La Cour de cassation retient que la clause de subrogation prévue dans l’acte de vente ne décharge pas le bailleur à l’égard du preneur des conséquences de l’inexécution de ses obligations.

En l’occurrence, antérieurement à la vente, le bailleur originaire :

  • A manqué à son obligation de délivrance en s’abstenant de délivrer au preneur des locaux comportant un système de chauffage adapté ;
  • A manqué à son obligation d’entretien et de sécurité des parties communes du centre commercial en s’abstenant d’accomplir les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires.

N’ayant pas rempli ses obligations antérieurement à la vente, la responsabilité du bailleur est engagée à l’égard du preneur et ce, malgré la clause de l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur.

Civ. 3., 23 janvier 2020, n°18-19589