Travaux du bailleur et exception d’inexécution

4 Mai 2020 | Bail commercial

Les travaux d’éradication de la mérule et de remise en état des locaux loués entrepris par le bailleur rendant les locaux impropres à l’usage auxquels ils sont destinés sont de nature à justifier, pendant cette période, l’exception d’inexécution du preneur et donc la suspension du paiement des loyers.

En l’espèce, il était question d’un bail commercial durant lequel le bailleur avait effectué des travaux nécessaires à l’éradication de la mérule et à la remise en état des locaux. En raison de manquements constatés, le bailleur a demandé la résolution du bail et l’expulsion du preneur pour défaut de paiement de loyer et d’assurance.

En réponse, le preneur soutenait avoir suspendu le paiement des loyers en raison des travaux entrepris par le bailleur l’ayant placé dans l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à l’usage auxquels ils étaient destinés.

La cour de cassation retient que « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l’exception d’inexécution, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ».

En d’autres termes, le fait que les travaux entrepris aient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, est de nature à justifier, au cours de cette période, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l’exception d’inexécution, et la suspension du paiement des loyers.Civ.3, 27 février 2020, n°18-20865