Toiture en mauvais état, obligation de délivrance du bailleur et indemnisation

28 Sep 2021 | Bail commercial

Toiture en mauvais état et obligation de délivrance : Le preneur doit être indemnisé par le bailleur de la perte du stock causée par le mauvais état de la toiture de l’immeuble qui n’était pas entretenue par ce dernier, le bailleur étant par ailleurs tenu d’assumer les grosses réparations.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 16 septembre 2021 (Civ. 3, 16 septembre 2021, n°19-22.839).

En l’espèce, un  bailleur et un preneur concluent un contrat de bail commercial portant sur une maison d’habitation avec un magasin, un garage et un débarras.

Le 24 janvier 2013, la toiture des locaux commerciaux s’effondre.

Le bailleur fait alors effectuer des travaux de réparations.

Le 19 novembre 2013, une transaction est conclue entre le preneur et le bailleur aux fins de résiliation amiable des baux commerciaux.

Puis, le preneur  assigne son ancien bailleur – après expertise – en réparation de ses préjudices de perte de stock, de perte d’exploitation et de frais complémentaires de déménagement.

La cour d’appel fait droit à la demande du preneur.

Insatisfait, le bailleur forme un pourvoi en cassation et soutient notamment que la détérioration du stock était en partie due à la négligence du preneur qui avait cessé d’exploiter son activité dans les locaux et de régler ses loyers depuis l’effondrement de la toiture tout en y laissant son stock en bon état sans prendre les mesures nécessaires pour le protéger.

La Cour de cassation rappelle tout d’abord qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation souligne que la cour d’appel a relevé qu’il résultait des conclusions de l’expert judiciaire que le mauvais état de la toiture de l’immeuble, qui n’était pas entretenue par le bailleur, engendrait de l’humidité dans les locaux et affectait la marchandise par des moisissures et qu’au moment de la survenance du sinistre, le bail commercial n’était pas encore résilié.

La Cour de cassation considère que la cour d’appel a pu en déduire que le bailleur, tenu d’assumer les grosses réparations nécessaires, avait engagé sa responsabilité et a ainsi légalement justifié sa décision.