Sous-locataire occupant sans droit ni titre et préjudice du locataire principal

1 Sep 2020 | Bail commercial

Dans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de cassation retient que le sous-locataire qui se maintient illégalement dans la partie des locaux relative à son exploitation doit garantir le preneur principal de l’intégralité de l’indemnisation d’occupation due au bailleur. En effet, il s’agissait d’une sous-location partielle de locaux indivisibles et le preneur principal avait quitté la partie des locaux qu’il occupait.

En l’espèce, un bailleur donne à bail commercial à un preneur deux bâtiments à usage de concession automobile et garage, avec autorisation de sous-louer les lieux.

Le preneur sous-loue une partie des locaux aux sein desquels il continue d’exploiter son activité.

A l’issue de la période contractuelle, le bailleur signifie au preneur la résiliation du contrat de bail. Cependant, le preneur ne restitue par les locaux à l’expiration du bail, de sorte qu’il est condamné à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation.

Finalement, le preneur libère la partie des locaux qu’il occupait mais ses sous-locataires se maintiennent dans les parties relatives à leur exploitation, de sorte que le preneur qui avait pourtant quitté les lieux restait devoir au bailleur l’intégralité de l’indemnité d’occupation, les locaux étant indivisibles.

Ainsi, le preneur assigne l’un de ses sous-locataires afin de le voir déclarer occupant sans droit ni titre des locaux, d’ordonner son expulsion sous astreinte, d’être relevé indemne de l’indemnité d’occupation mise à sa charge et d’obtenir le versement de dommages-intérêts.

En défense, le sous-locataire soutient qu’il ne s’est pas maintenu dans la totalité des locaux mais sur une partie seulement, de sorte qu’il ne peut être condamné à garantie que partiellement le preneur principal du paiement de l’indemnité d’occupation due au bailleur.

La Cour de cassation accueille les arguments du preneur principal et retient que :

  • L’occupant sans droit ni titre doit réparer l’intégralité du préjudice qu’il cause au locataire principal par son maintien illicite dans les lieux ;
  • La cour d’appel qui a limité la condamnation du sous-locataire à une garantie partielle tout en considérant qu’après avoir libéré la partie des locaux qu’il occupait, le preneur principal ne devait payer l’indemnité d’occupation – mise intégralement à sa charge en raison de l’indivisibilité des lieux – que parce que les sous-locataires continuaient à occuper illicitement une partie des locaux a violé l’article 1382 ancien du code civil et le principe de réparation intégral du préjudice.

Cour de cassation, Civ. 3, 9 juillet 2020, n°19-15.874