Restitution du dépôt de garantie et charge de la preuve

8 Sep 2020 | Bail d'habitation

Restitution du dépôt de garantie : le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, un propriétaire donne à bail à deux locataires une maison d’habitation dont il fait crépir les murs extérieurs pendant la durée du bail. L’état des lieux de sortie permet de constater des désordres affectant le crépi extérieur. Ainsi, le propriétaire conserve le dépôt de garantie. Les locataires assignent le propriétaire en restitution du dépôt de garantie et en paiement de l’indemnité de retard de 10%.

En demande, les locataires soutiennent que le propriétaire doit leur restituer le dépôt de garantie car la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de déterminer si les taches relevées sur le crépi leur sont imputables.

En effet, d’une part, les parties n’ont porté aucune mention relative à l’état des façades dans l’état des lieux d’entrée. D’autre part, propriétaire et locataires n’ont signé aucun avenant à l’état des lieux d’entrée à la suite des travaux. Il est ainsi impossible de vérifier l’état initial des murs extérieurs.

La Cour de cassation :

  • Retient qu’en accueillant la demande des locataires alors qu’il leur incombait de démontrer que les désordres avaient eu lieu sans leur faute, le tribunal d’instance, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989.

Cour de cassation, civile, Civ. 3, 9 juillet 2020, n°19-13667