Résiliation judiciaire et acceptation du renouvellement du bail

17 Juin 2021 | Bail commercial

Résiliation judiciaire du bail commercial : le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 mai 2021 (Civ. 3, 20 mai 2021, n°19-26.021).

En l’espèce, il s’agissait d’un bail commercial à destination de restaurant. Invoquant divers manquements contractuels de la locataire, les bailleresses l’ont assignée en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, en résiliation judiciaire du bail commercial.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel est exploité le restaurant, invoquant diverses nuisances, est intervenu à l’instance et a formé contre la locataire une demande en indemnisation de son préjudice.

Après avoir notifié aux bailleresses, le 28 décembre 2016, une demande en renouvellement du bail commercial demeurée sans réponse, la locataire a notamment soutenu que les bailleresses ne pouvaient obtenir la résiliation du bail compte tenu de son renouvellement.

La Cour de cassation considère que :

  • Le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail ;
  • La cour d’appel a relevé que, de manière répétée et postérieurement au renouvellement du bail, la locataire avait continué à occuper irrégulièrement les couloirs des sous-sols avec des objets lui appartenant, alors qu’à plusieurs reprises il lui en avait été fait défense, que des odeurs dont l’origine ne pouvait être attribuée à un autre commerce, puisqu’il s’agissait d’odeurs de poisson, avaient été constatées dans la cage de l’escalier principal et dans la cour et qu’un huissier de justice avait constaté qu’un des salariés empruntait dans le sens de la descente l’escalier principal, alors que ce dernier ne pouvait servir que comme escalier de secours, ainsi que le précisait le bail ;
  • Elle a pu en déduire que ces manquements, dont elle a apprécié la gravité et qui ont été réitérés après le renouvellement du bail, en justifiaient la résiliation.