Résiliation pour défaut d’exploitation : stipulation expresse exigée

15 Déc 2020 | Bail commercial

La résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux ne peut être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 3 décembre 2020.

En l’espèce, un bailleur et un preneur concluent un bail commercial. Ensuite, le bailleur délivre au preneur plusieurs commandements visant la clause résolutoire. Le preneur forme opposition aux commandements en assignant le bailleur.

Puis, à la suite d’infiltrations d’eau, le preneur cesse d’exploiter son activité dans les locaux. Ainsi, bailleur et preneur demandent en justice la résiliation judiciaire du bail aux torts de l’autre.

La cour d’appel prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés. En effet, le preneur a quitté les locaux alors même que l’exercice de l’activité n’était pas entravé. La cour d’appel considère ainsi que le preneur a également commis une faute grave.

Le preneur souligne cependant qu’aucune stipulation expresse du bail ne l’oblige à exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués, et soutient ainsi qu’il n’a pas commis de faute en quittant les locaux.

La Cour de cassation retient l’argumentaire du preneur et considère qu’en prononçant la résiliation du bail aux torts partagés après avoir constaté que le contrat de bail ne comportait aucune obligation d’exploitation permanente, la cour d’appel a violé les articles 1184 ancien et 1728 du code civil.