Remise des clés : la preuve est à la charge du bailleur

20 Avr 2021 | Bail commercial

Remise des clés : c’est au bailleur de prouver qu’il a remis au locataire la clé de la nouvelle serrure permettant à d’accéder aux lieux loués, même si le locataire ne l’a pas mis en demeure de remplir son obligation de mise à disposition du local.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 3 décembre 2020 (Civ. 3, 3 décembre 2020, n°19-18.816).

En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial fait délivrer à sa locataire un congé sans offre de renouvellement. Suivant ordonnance de référé, un expert judiciaire est désigné aux fins d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation.

La locataire assigne alors le bailleur en contre-expertise et, à titre subsidiaire, en fixation de l’indemnité d’éviction et indemnisation de ses préjudices. A titre reconventionnel, le bailleur demande la condamnation de sa locataire au paiement des loyers commerciaux impayés.

En défense, la locataire soutient qu’elle ne doit aucun loyer à son bailleur au titre de la période durant laquelle elle avait été empêchée d’accéder à son local en raison d’une nouvelle serrure installée par le bailleur, dont elle n’avait pas la clé.

La cour d’appel retient cependant l’argumentaire du bailleur et condamne la locataire à lui régler les loyers commerciaux impayés, au motif que le changement de serrure était intervenu sur la grille d’un portail extérieur, sans qu’il soit démontré par la locataire avoir été privée de la libre disposition des lieux loués, ni avoir mis en demeure le bailleur de remplir son obligation de mise à disposition du local.

La Cour de cassation rappelle cependant les termes de l’article 1315 du code civil selon lesquels celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La Cour de cassation considère ainsi qu’en condamnant la locataire au paiement des loyers commerciaux impayés alors qu’il incombait au bailleur de prouver qu’il avait remis à la locataire la clé de la nouvelle serrure permettant à celle-ci d’accéder aux lieux loués, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l’article 1315 du code civil.