Règlement de copropriété et détermination des parties communes

2 Mar 2021 | Droit de la copropriété

Lorsque le règlement de copropriété indique que les balcons sont des parties privatives, il n’y a pas lieu de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont des dispositions supplétives, lesquelles ne s’appliquent que dans le silence du règlement de copropriété.

C’est en ce sens qu’a statué la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 7 janvier 2021 (Civ. 3, 7 janvier 2021, n°19-19.459).

En l’espèce, un immeuble en copropriété est classé monument historique au titre de sa couverture et de ses façades. Le quatrième étage de cet immeuble est construit en retrait par rapport au troisième et la différence de surface entre les deux appartements du troisième étage et ceux du quatrième, appelée « terrasson » est bordée par une balustrade de pierre ornementée de vases Médicis dits pots-à-feu.

L’assemblée générale des copropriétaires décide la réalisation de travaux d’étanchéité des terrassons et de réfection des balustres et pots-à-feu, en mettant à la charge des copropriétaires des lots n°9 et 10 le financement de ces travaux.

Soutenant que les terrassons, balustres et vases Médicis constituaient des parties communes de l’immeuble, les copropriétaires des lots n°9 et 10 assignent le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions de l’assemblée générale portant sur les travaux.

La cour d’appel rejette leur demande au motif que ces « terrassons » ne sont autre que les balcons visés par le règlement de copropriété, qui n’existent qu’au quatrième étage et qui sont des parties privatives.

La Cour de cassation considère que :

  • La cour d’appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété que le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade constituaient des parties privatives et que seuls les copropriétaires des lots n°9 et 10 étaient tenus de contribuer au financement des travaux de leur restauration ;
  • La cour d’appel, qui a réfuté les motifs des premiers juges et qui n’avait pas à procéder à des recherches, que ses constatations rendaient inopérantes, sur les règles supplétives prévues par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, a ainsi légalement justifié sa décision.