Promesse unilatérale de vente et rétractation du promettant : revirement !

1 Juil 2021 | Vente immobilière

Promesse unilatérale de vente : le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 23 juin 2021 (Civ. 3, 23 juin 2021, n°20-17.554).

Il convient toutefois de préciser que depuis le premier octobre 2016, la question ne se pose plus puisque l’alinéa 2 du nouvel article 1124 du code civil dispose que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

Cet arrêt concerne donc les promesses unilatérales de vente conclues avant le 1er octobre 2016.

En l’espèce, deux époux vendeurs consentent à deux époux candidats acquéreurs une promesse de vente d’un appartement, l’option ne pouvant être levée qu’au décès de la précédente propriétaire qui s’était réservée un droit d’usage et d’habitation.

Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, l’épouse promettante se rétracte de cette promesse.

Après le décès de la précédente propriétaire les époux bénéficiaires lèvent l’option et assignent la promettante – qui s’était pourtant rétractée – en réalisation de la vente. Celle-ci sollicite alors le rejet de leur demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.

La cour d’appel fait droit à la demande des époux acquéreurs et déclare la vente parfaite au motif que dans la promesse de vente, la promettante avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l’option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus.

Insatisfaite, la promettante forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle que :

  • Il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (Civ. 3, 15 décembre 1993, n° 91-10.199), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (Civ. 3, 28 octobre 2003, n° 02-14.459).

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation ajoute que :

  • Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien ;
  • Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (Civ. 1, 16 janvier 2007, n° 06-13.983).

La Cour de cassation considère ainsi :

  • Qu’il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ;
  • Qu’ayant retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, la cour d’appel en a exactement déduit que, les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite.

Il convient toutefois de préciser que depuis l’entrée du nouvel article 1124 du code civil, le premier octobre 2016, la question ne se pose plus puisque son deuxième alinéa dispose que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

Cet arrêt constitue donc un revirement concernant les promesses unilatérales de vente conclues avant le 1er octobre 2016.