Promesse unilatérale de vente et force obligatoire

26 Oct 2021 | Vente immobilière

Promesse unilatérale de vente : le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 octobre 2021 (Civ. 3, 20 octobre 2021, n°20-18.514). 

En l’espèce, un propriétaire vend à une société un ensemble de parcelles, sous la convention particulière de leur exploitation par extraction de substances minérales après obtention des autorisations administratives et du retour des biens, à la fin de l’extraction, au vendeur, si bon lui semble, moyennant un euro symbolique. Ainsi, le propriétaire était à la fois vendeur et bénéficiaire d’une promesse de vente.

Par acte sous-seing privé du même jour, ce même propriétaire vend à la même société acquéreuse et promettante un autre ensemble de parcelles, aux mêmes conditions, la convention de rétrocession concernant également un troisième ensemble de parcelles que la société acquéreuse se proposait d’acquérir d’un tiers.

Après plusieurs avenants de prolongation, ce second acte n’a pas été réitéré par acte authentique.

La société acquéreuse et promettante ayant rétracté sa promesse de revendre le premier ensemble de parcelles, le bénéficiaire de la promesse l’assigne afin que soient déclarées parfaites les reventes des parcelles, après exploitation, consenties par la société promettante et que soit ordonnée leur réalisation forcée. 

La cour d’appel rejette la demande du promettant qui forme alors un pourvoi en cassation et soutient que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat de vente promis.

La Cour de cassation rappelle : 

  • Qu’il a été jugé que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire (3e Civ., 23 juin 2021, pourvoi n° 20-17.554).

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation relève que pour rejeter la demande du bénéficiaire de la promesse, l’arrêt retient que la rétractation de la société promettante, intervenue avant la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse, a fait obstacle à la réalisation de la revente du premier ensemble de parcelles, à défaut d’échange de consentements entre le promettant et le bénéficiaire.

La Cour de cassation considère qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu le caractère ferme et définitif de l’engagement du promettant et relevé que la promesse ne prévoyait aucun délai pour lever l’option d’achat, la cour d’appel a violé l’article 1134 ancien du code civil.

Civ. 3, 20 octobre 2021, n°20-18.514