Promesse de vente immobilière, formalisme et protection du promettant

29 Déc 2020 | Bail d'habitation

Promesse de vente immobilière : Les dispositions de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation (C.C.H.) ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée. Ainsi, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative ; seul le promettant peut l’invoquer.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 26 novembre 2020.

En l’espèce, un bailleur donne à bail à un preneur un appartement pour une durée de trois ans. Par un protocole, les parties conviennent de la vente de l’appartement dans un délai maximum de vingt-quatre mois.

Puis, à la suite de loyers impayés, le bailleur assigne le preneur en résiliation du bail, expulsion et paiement. Le preneur sollicite alors reconventionnellement la nullité du protocole.

En effet, le preneur soutenait que, conformément à l’article L. 290-1 du C.C.H., la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, qui a pour objet la cession, par une personne physique, d’un immeuble, et dont la validité est supérieure à dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique. Le preneur considérait par ailleurs qu’il s’agissait d’une nullité absolue puisque la formalité de l’acte authentique – qui comporte la soumission du contrat à l’enregistrement – est destinée à protéger les intérêts du fisc et par conséquent, l’intérêt public.

La Cour de cassation :

  • Relève que la cour d’appel a retenu que le protocole s’analysait en une promesse de vente immobilière d’une durée supérieure à dix-huit mois et qu’il était soumis à l’article L. 290-1 du C.C.H ;
  • Retient que la cour d’appel a énoncé à bon droit que, dès lors que les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative. Qu’elle en a exactement déduit que seul le promettant pouvait invoquer la nullité du protocole et que la demande du preneur devait être rejetée.