Promesse de vente et régularité de la notification du délai de rétractation

2 Nov 2021 | Vente immobilière

Promesse de vente : la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet. 

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 30 septembre 2021 (Civ.3, 30 septembre 2021, n°20-18.303). 

Pour mémoire, à défaut de notification régulière, le délai de rétractation est réputé n’avoir jamais couru et permet à l’acquéreur d’exercer son droit de rétractation à tout moment et ainsi de renoncer à la vente sans avoir à verser d’indemnité. 

En l’espèce, par l’entremise d’une agence immobilière, un vendeur et un candidat acquéreur concluent une promesse de vente le 3 avril 2017. Le 4 avril 2017, l’acte est notifié par le notaire à l’acquéreur en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Le pli est réceptionné non pas par son destinataire mais par un tiers qui signe l’avis sans justifier d’une procuration. 

Par lettres du 12 juin 2017, l’acquéreur renonce à son acquisition et assigne le vendeur et le notaire en restitution du dépôt de garantie. L’agent immobilier intervient volontairement à l’instance. 

La cour d’appel fait droit à la demande du vendeur, juge que l’exercice du droit de rétractation est tardif et condamne le candidat acquéreur à régler au vendeur une somme au titre de la clause pénale et à indemniser l’agent immobilier. 

Insatisfait, le candidat acquéreur forme un pourvoi en cassation et soutient que la notification de la promesse de vente est irrégulière puisque le pli n’a pas été réceptionné par son destinataire ni par un tiers justifiant d’un pouvoir à cet effet, de sorte que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir, que sa renonciation est donc valable et que le montant du dépôt de garantie doit lui être restitué. 

La Cour de cassation rappelle tout d’abord qu’en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitationla notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation relève que pour rejeter la demande en restitution du dépôt de garantie, l’arrêt retient que l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation impose seulement une notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception mais n’enjoint pas à l’expéditeur de s’assurer de l’identité du signataire de l’avis de réception et que, par conséquent, il appartenait aux acquéreurs de s’assurer de la bonne réception de ces lettres et de donner procuration à des tiers, si nécessaire, pour les recevoir. 

La Cour de cassation considère donc qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les lettres recommandées portaient des signatures qui n’étaient pas celles du destinataire mais d’un tiers à qui aucune procuration n’avait été donnée pour recevoir les lettres au nom du destinataires la cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation