Promesse de vente et escroquerie

9 Nov 2021 | Vente immobilière

Promesse de vente et escroquerie : Peut être pénalement sanctionné l’acquéreur qui signe une promesse de vente sans intention de mener son achat à terme mais dans l’unique but d’avoir intérêt à contester le permis de construire d’un voisin et de le forcer à transiger. 

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu en date du 15 septembre 2021 (Crim., 15 septembre 2021, n°20-80.239). 

En l’espèce, le 17 septembre 2004 une société civile immobilière obtient un permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble sur un terrain. Le 18 novembre 2004, une personne physique signe en qualité d’acquéreur un compromis de vente portant sur un appartement situé au numéro 40 de la même voie, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

Par courrier recommandé du même jour, l’acquéreur de l’appartement dépose un recours gracieux auprès du maire de la commune pour obtenir le retrait du permis de construire délivré à la société civile immobilière puis un recours contentieux auprès du tribunal administratif de Versailles tendant à son annulation.

Le 18 mars 2005, dans le cadre d’un protocole transactionnel, la société civile immobilière  verse à l’acquéreur une somme de 35.000 en contrepartie de son désistement d’instance et d’action.

Par ordonnance du 17 mai 2017, l’acquéreur est renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir trompé la société civile immobilière pour la déterminer à lui remettre la somme de 35.000 euros, en employant des manoeuvres frauduleuses, soit en l’espèce en se portant acquéreur sous condition suspensive d’octroi d’un crédit immobilier dans le seul but d’engager un recours administratif pour contester le permis de construire accordé à la société civile immobilière, en faisant une demande de crédit immobilier total dans des circonstances telles que le crédit ne pouvait que lui être refusé par la banque et en engageant un recours gracieux puis un recours administratif aux seules fins de transiger avec le bénéficiaire du permis de construire. 

Par jugement du 25 juin 2008, le tribunal correctionnel de Versailles déclare l’acquéreur coupable d’escroquerie et le condamne à huit mois d’emprisonnement avec sursis et à payer à la société civile immobilière la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 5 000 euros en application de l’article 475-1 du code de procédure pénale. 

La cour d’appel confirme le jugement rendu. Insatisfait, l’acquéreur forme alors un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation relève que pour dire établi le délit d’escroquerie, l’arrêt attaqué énonce :

  • que l’acquéreur a signé la promesse de vente seulement deux jours après avoir visité l’appartement une seule fois, sans que sa mère, à qui cet achat était destiné, ne l’ait elle-même visité, et ce, alors qu’il venait de découvrir à proximité l’existence d’un projet de construction immobilière qu’il a jugé suffisamment gênant pour intenter immédiatement un recours ; 
  • que cette promesse a été assortie de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt portant sur la totalité du prix de vente, alors qu’un tel prêt excédait ses facultés, puisqu’il supportait déjà la charge de deux crédits immobiliers représentant 40 % de ses ressources et que le recours à un emprunt de sa part, pour acquérir un bien destiné à sa mère, ne s’expliquait pas ; 
  • que le recours contentieux à l’égard du permis de construire a été engagé par l’acquéreur la veille de la date butoir d’obtention du crédit immobilier, sachant que son dossier restait à approfondir, que la transaction a été signée le 17 mars 2005, alors qu’il savait, depuis la fin du mois de février que le prêt lui était refusé, et qu’il s’est davantage attaché à négocier avec la société civile immobilière plutôt qu’à poursuivre la procédure contentieuse devant le juge administratif ; 
  • que l’acquéreur, professionnel de l’immobilier aguerri en matière d’urbanisme et familier des recours en la matière, s’est porté acquéreur de l’appartement sans intention de mener cet achat à terme mais dans l’unique but de pouvoir engager un recours à l’encontre du permis de construire obtenu par la société civile immobilière et de la contraindre à transiger, celle-ci ayant dû payer pour obtenir son désistement et pouvoir ainsi mener à bien son projet immobilier sans retard.

Compte tenu de ce qui précède, la Cour de cassation considère qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a caractérisé, sans insuffisance ni contradiction, l’existence de manoeuvres frauduleuses déterminantes de la remise des fonds, a justifié sa décision.