Obligation de délivrance et vices apparus en cours de bail

4 Nov 2021 | Bail commercial

Obligation de délivrance du bailleur : les vices apparus en cours de bail et que le preneur était seul à même de constater ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier. 

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 13 octobre 2021 (Civ. 3, 13 octobre 2021, n°20-19.278). 

En l’espèce, le 18 décembre 2007, bailleur et preneur concluent un contrat de bail commercial à destination de débit de boissons, restaurant et dancing. 

En décembre 2014, après avis de la commission de sécurité communale, le maire ordonne la fermeture de l’établissement au public en raison de désordres affectant la charpente de l’immeuble. 

Invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur assigne le bailleur en résolution judiciaire du bail commercial, en restitution des loyers perçus et en indemnisation de divers préjudices. 

La cour d’appel rejette la demande du preneur qui forme alors un pourvoi en cassation. 

La Cour de cassation considère que sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier. 

La Cour de cassation relève que : 

  • d’une part, la cour d’appel a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail. 
  • d’autre part, elle a constaté que le locataire, averti dès le mois de janvier 2013 d’une difficulté liée à l’état de la charpente, n’en avait informé les bailleurs que le 14 janvier 2015 et que ceux-ci avaient pris alors les dispositions nécessaires pour y remédier mais que le locataire n’avait tenu aucun compte de leur offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués.

La Cour de cassation considère ainsi que la cour d’appel a pu en déduire que les bailleurs n’avaient pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail.