Obligation de délivrance et clause limitant les réparations incombant au bailleur

2 Sep 2021 | Bail commercial

Obligation de délivrance : La clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant au bailleur à celles résultant de la vétusté ne peut le décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 30 juin 2021 (Civ. 3, 30 juin 2021, n°20-12.821).

En l’espèce, une société fait l’acquisition d’un fonds de commerce comprenant un droit au bail portant sur une maison à usage d’habitation et de commerce. Précisons que le bail commercial contenait une clause limitant la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté

Après expertise ordonnée en référé, la locataire assigne la bailleresse en paiement de travaux de mise en sécurité de l’immeuble, de réfection de l’appartement et en réparation d’un préjudice de jouissance.

La cour d’appel rejette l’intégralité de ses demandes au titre des travaux de mise en sécurité et de sa demande d’indemnisation de son préjudice commercial. En effet, la cour d’appel considère que la locataire ne peut exiger de la bailleresse aucune somme au titre des travaux de reprise, du chauffe-eau, du rideau métallique qui ne sont pas imputables à la vétusté du bâtiment dont elle doit répondre, que le rideau métallique a été posé par l’un des locataires successifs, qu’il en est de même de la porte anti-panique et du doublage coupe-feu, l’expert ne notant pas que le remplacement de cet élément et l’installation du doublage résultent de la vétusté imputable au bailleur et, qu’il résulte du rapport d’expertise la même solution concernant l’auvent.

Insatisfaite, la locataire forme un pourvoi en cassation et soutient qu’il résulte de l’expertise que les locaux n’étaient pas en état de servir à l’usage de café-restaurant pour lequel ils avaient été loués, de sorte que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance.

La Cour de cassation rappelle tout d’abord les dispositions de l’article 1720 du code civil selon lesquelles le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives et précise qu’il en résulte que les travaux de sécurité indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue relèvent de l’obligation de maintenir les locaux en état de servir à l’usage et incombent au bailleur qui ne peut s’en dispenser.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation considère qu’en rejetant les demandes formulées par la locataire, alors que la clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public, la cour d’appel a violé l’article 1720 du code civil.