Obligation de délivrance et accès aux locaux

22 Juil 2021 | Bail commercial

Obligation de délivrance : le bailleur est tenu, au titre de son obligation de délivrance, de mettre à disposition du preneur  accès permettant l’exploitation normale du bien donné à bail et la clause du contrat stipulant que le preneur prendra les lieux en l’état et renoncera à tout recours contre le bailleur du fait des dommages causés par des tiers ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 30 juin 2021 (Civ. 3, 30 juin 2021, n°17-26.348).

En l’espèce, deux bailleurs et un preneur concluent un contrat de bail commercial, étant précisé qu’un passage goudronné sur la parcelle voisine, propriété d’un tiers, permettait alors d’accéder en voiture aux locaux loués.

A la suite de la vente de cette parcelle, son nouveau propriétaire l’a clôturée, obstruant ainsi le passage susvisé. Le preneur assigne alors les bailleurs en résiliation du contrat à leurs torts exclusifs et en condamnation à lui payer diverses indemnités.

La cour d’appel fait droit aux demandes du preneur.

Insatisfaits, les bailleurs forment alors un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle tout d’abord qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination tout au long de l’exécution du contrat.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation relève que  la cour d’appel a retenu que, d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice, conforté par de très nombreux témoignages écrits émanant de clients et de salariés du preneur, ainsi que de prestataires de services, tel La Poste, il résulte que, après l’obstruction du passage sur la parcelle litigieuse, l’accès aux locaux loués est impraticable, voire dangereux, tant à pied qu’en voiture ;

La Cour de cassation considère donc que :

  • d’une part, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve versés aux débats que la cour d’appel a retenu que, les sociétés bailleresses étaient tenues, au titre de leur obligation de délivrance, de mettre à disposition de la société locataire un autre accès permettant l’exploitation normale du bien donné à bail ;
  • d’autre part, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les clauses du contrat stipulant que le preneur prendra les lieux en l’état et renoncera à tout recours contre le bailleur du fait des dommages causés par des tiers ne déchargeaient pas les bailleurs de leur obligation de délivrance.