Nuisances provoquées par un locataire et résiliation du bail

27 Avr 2021 | Bail commercial, Droit de la copropriété

Nuisances : tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnait les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 8 avril 2021 (Civ. 3, 8 avril 2021, n°20-18.327).

En l’espèce, bailleur et preneur concluent un bail commercial à destination d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d’un lot contigu à ce local commercial assignent le bailleur, le preneur et le syndicat des copropriétaires en résiliation du bail et expulsion du preneur et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux commerciaux prix à bail.

D’une part, la Cour de cassation rappelle :

  • Les termes de l’article 1166 ancien du code civil – applicables au cas d’espèce – selon lesquels les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne ;
  • Qu’en application de ce texte, il est jugé qu’un syndicat des copropriétaires a, en cas de carence d’un copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (Civ. 3, 14 novembre 1985, n°84-15.577) ;
  • Qu’il est jugé par ailleurs que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (Civ. 3, 22 mars 2000, n°98-13.343) ;

La Cour de cassation considère qu’il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnait les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

D’autre part, la Cour de cassation relève que la cour d’appel a retenu :

  • que la résolution de l’assemblée générale autorisant les travaux à effectuer par le preneur était, en ce qu’elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants ;
  • que le copropriétaire-bailleur, informé par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité du preneur n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété.

Ainsi, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a retenu à bon droit que les copropriétaires à l’initiative de la procédure étaient recevables à exercer en lieu et place du copropriétaire-bailleur une action oblique en résiliation du bail à l’encontre du preneur.