Loyers impayés covid et loi du 14 novembre 2020

4 Jan 2021 | Bail commercial

Loyers impayés covid : Les pouvoirs publics ont adopté un nouveau dispositif de protection des preneurs de locaux professionnels et commerciaux, lequel est prévu par l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

En résumé, en cas d’impayés de « loyers covid », l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 permet aux preneurs remplissant certaines conditions de mettre en échec toute sanction sur une période qui débute à la date où leur activité est affectée par une mesure de police administrative et qui se termine à l’expiration d’un délai de 2 mois à partir de la date à laquelle la mesure aura cessé.

1. Quels sont les preneurs concernés par l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ?

Sont concernés les preneurs exerçant une activité affectée par une mesure de police prise dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ou de la sortie de l’état d’urgence sanitaire.

En application de l’article 1 du décret 2020-1766 du 30 décembre 2020, le preneur doit par ailleurs remplir les conditions suivantes :

  • Son effectif salarié doit être inférieur à 250 salariés ;
  • Le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos doit être inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;
  • Sa perte de chiffre d’affaires doit être d’au moins 50 %, étant précisé que pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020 n’intègre pas le chiffre d’affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison ;

Conformément à l’article 2 du décret 2020-1766 du 30 décembre 2020, le preneur doit produire une déclaration sur l’honneur attestant qu’il remplit les conditions susmentionnées. Cette déclaration doit être accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier les conditions énoncées ci-dessus.

2. Quels sont les loyers concernés par l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ?

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020vise les loyers échus pendant la période durant laquelle l’activité du preneur est affectée par une mesure de police prise dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ou de la sortie de l’état d’urgence sanitaire.

3. Quelle est la durée de la protection de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ?

La protection court à compter de la date à laquelle l’activité du preneur est affectée par une mesure de police prise dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ou de la sortie de l’état d’urgence sanitaire et cesse à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée par une mesure de police prise dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ou de la sortie de l’état d’urgence sanitaire.

4. En quoi consiste la protection de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ?

Les preneurs protégés ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Cependant, le bailleur peut toujours se prévaloir de la compensation.

Pendant la durée de la protection :

  • les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent pas être mises en œuvre ;
  • le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.


En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée par une mesure de police prise dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ou de la sortie de l’état d’urgence sanitaire.

Loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Décret 2020-1766 du 30 décembre 2020