Loyers Covid TJ Paris – Application immédiate de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 (référés)

22 Jan 2021 | Bail commercial

Loyers covid TJ Paris : Compte tenu de l’existence de ces circonstances imprévisibles ainsi que des négociations engagées, il ne peut être jugé en référé que les loyers afférents au troisième trimestre 2020 sont exigibles en intégralité.  Par conséquent, leur non-paiement ne peut pas servir de fondement à une demande d’acquisition de clause résolutoire.

Par ailleurs, la mesure de distanciation physique d’au moins un mètre entre deux personnes prévue par le I de l’article 1er du décret n°2020-860 du 10 juillet 2020 constitue une mesure de police administrative permettant au preneur remplissant les autres conditions requises de bénéficier de la neutralisation de toute action ou sanction, conformément à l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

Enfin, l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 est d’application immédiate et paralyse l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers correspondant au troisième trimestre 2020, au cours duquel l’activité du locataire était affectée par une mesure de police.

C’est en ce sens qu’a statué le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par une ordonnance rendue le 21 janvier 2021 (TJ PARIS, 21 janvier 2021, n°20/55750).

En l’espèce, le 23 décembre 2019, preneur et bailleur concluent un bail commercial à destination de « restauration italienne sur place et à emporter ».

Le preneur réalise des travaux en début d’année 2020. Finalement, le restaurant ne peut pas ouvrir ses portes en raison de l’état d’urgence sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19. De ce fait, le bailleur accepte de réduire de 50% le montant du loyer sur la période du 15 mars au 22 juin 2020. Puis, après la réouverture du restaurant le 22 juin 2020, le preneur sollicite la poursuite de ces mesures de réduction du loyer mais les négociations échouent.

Ainsi, le preneur règle partiellement le loyer du troisième trimestre 2020. Le bailleur lui fait alors signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’assigne en référé devant le tribunal judiciaire de Paris.

  1. Sur la demande de paiement par provision et d’acquisition de la clause résolutoire  

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris rappelle que « le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

  • Le bailleur soit en situation d’évoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
  • La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation,
  • Les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue ».

Sur l’exception d’inexécution et le manquement à l’obligation de délivrance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris rappelle que « l’exception d’inexécution soulevée par la preneuse de ses obligations issues du bail doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées, et non à la lumière du respect par le bailleur de son obligation de délivrance, qui ne fait pas ici de doute puisque le local était opérationnel, ouvert au public, et que l’activité prévue au bail pouvait s’y dérouler ».

Concernant l’imprévision, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris retient que « la société S. (preneur) n’a eu de cesse de solliciter des adaptations du montant du loyer à son bailleur, qui lui a accordé une réduction de moitié de celui-ci sur la période de fermeture mais a refusé de lui accorder une réduction de loyer sur la période d’ouverture, en dehors d’une remise de 20% sur le mois de juillet. Des négociations ont donc été conduites, que la société S. a renforcé en saisissant le Tribunal de Commerce d’une demande de conciliation.

La société S. (preneur) peut sans contestation sérieuse se prévaloir de la survenance des circonstances imprévisibles visées par ce texte (l’article 1195 du code civil), le maintien des mesures de police pendant la période de réouverture à la charge des restaurants l’ayant empêchée de démarrer l’exploitation de son restaurant conformément à ses prévisions, et d’amortir ainsi le coût des lourds travaux d’aménagement du local commercial engagés début 2020.

Il appartiendra au juge du fond de déterminer si la société S. (preneur) peut s’appuyer sur les dispositions de l’article 1195 du Code Civil pour lui demander une adaptation du contrat pendant cette période ».

Compte tenu de ce qui précède, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris considère que « ainsi, il ne peut être jugé en référé, compte tenu de l’existence de ces circonstances imprévisibles ainsi que des négociations engagées, que les loyers échus pendant cette période du troisième trimestre 2020 sont exigibles en intégralité, et que par conséquent leur non-paiement peut servir de fondement à une demande d’acquisition de clause résolutoire ».

Sur ce point, l’ordonnance précise que :

«  Cette loi entrée en vigueur le 17 octobre 2020 est d’application immédiate, et concerne donc les procédures en cours.

Il ne fait pas de doute que la société S. fait partie des personnes mentionnées au I dont les seuils de personnel et de chiffre d’affaires ont été fixés par le décret 2020-1766 du 30 décembre 2020.

(…)

Les loyers du troisième trimestre 2020 concernent une période au cours de laquelle l’activité de la société S. (preneur) était affectée par une mesure de police administrative mentionnée au I (décret n°2020-860 du 10 juillet 2020 pris en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020).

Il importe donc peu que le bailleur ait fait délivrer son commandement le 16 juillet 2020 ou délivrer son assignation le 2 septembre 2020, aucune sanction ou voie d’exécution ne pouvant prospérer en l’état du droit en vigueur à l’encontre de la société S. (preneur) au titre des loyers susvisés, la loi prévoyant en tout état de cause que « toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retarde de paiement de loyers ou charges, est réputée non-écrite », disposition qui s’applique précisément à la clause résolutoire visée par le commandement du 16 juillet 2020.

A la lumière de ces dispositions, il est par conséquent sérieusement contestable que le commandement du 16 juillet 2020 ait pu produire son effet.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de clause résolutoire de la SCI M. (bailleur) et sur ses demandes subséquentes. »

En d’autres termes, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris considère que l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 est d’application immédiate et paralyse l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers correspondant au troisième trimestre 2020, au cours duquel l’activité du locataire était affectée par une mesure de police.