Loyers covid – suspension des loyers (Référé TJ PARIS)

26 Jan 2021 | Bail commercial

Loyers covid : Le Tribunal judiciaire de Paris a ordonné en référé la suspension du versement des loyers dus par le preneur (TJ Paris, 21 janvier 2021, n°20/58571).

En l’espèce, il s’agissait d’un bail commercial à destination de restaurant.

Compte tenu de l’épidémie de Covid 19, le preneur tente de négocier avec son bailleur le paiement du terme du deuxième trimestre 2020 en évoquant la fermeture administrative de ses restaurants entre le 15 mars et le 22 juin 2020. Par lettre du 12 juin 2020, le bailleur met en demeure le preneur de régler sous huit jours les appels du deuxième trimestre 2020.

Le preneur assigne alors le bailleur et demande notamment au juge des référés d’ordonner la suspension des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.

Sur l’obligation de délivrance, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris considère que « Dans le cas présent, il ne peut être sérieusement avancé que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance puisque les locaux sont restés à la disposition de la société X (preneur), accessibles, que ses stocks et meubles y sont restés pendant toute la période de fermeture, et que le local était objectivement exploitable hors interdiction administrative.

La société Y (bailleur) peut donc invoquer à son bénéfice l’effet de la force majeure ou à tout le moins le fait du tiers ».

Concernant l’exception d’inexécution, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris retient que : « Si le bailleur a maintenu pendant la période de fermeture administrative du local la possibilité pour son locataire d’en jouir, et qu’il n’est pas à l’origine de la fermeture administrative imposée par les autorités, le locataire, en application de la théorie de l’exception d’inexécution, peut toujours soutenir qu’en l’absence de fourniture d’un local exploitable conformément au bail, et même si cette situation ne relève pas d’un manquement du bailleur à ses obligations mais de la force majeure, il doit pouvoir lui-même cesser d’exécuter son obligation corrélative de régler son loyer.

La question de savoir si le preneur peut réclamer la suspension/l’annulation temporaire de l’exécution de ses propres obligations sur ce fondement ou si le bailleur peut invoquer à son bénéfice la force majeure pour se délier de son obligation de paiement relève de l’appréciation des juges du fond.

Au stade des référés, il n’y a pas lieu de trancher ce débat mais seulement de constater que la société X (preneur) peut avancer que ses prétentions, relatives à l’annulation temporaire de ses loyers, ont une chance de prospérer devant les juges du fond. »

Sur l’imprévision, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris considère que : « Même si les dispositions de l’article 1195 du Code Civil ne s’appliquent pas au présent bail signé antérieurement au 1er octobre 2016, il résulte de l’article 1104 du Code Civil, que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il s’ensuit que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

La société X (preneur) indique que son bailleur lui a refusé immédiatement toute négociation, n’a jamais voulu envisager ne serait-ce qu’un échelonnement de sa dette, le seul courrier qui lui a été adressé en date du 12 juin 2020 correspondant à une mise en demeure de régler les loyers dus, et que cette position la place dans une situation délicate dès lors que la situation d’urgence sanitaire la met en difficulté pour faire face aux échéances de loyers du bail, appliquées sans révision ni aménagement par le bailleur ».

Concernant enfin la suspension des loyers, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris relève que : « La société X (preneur) caractérise suffisamment le dommage imminent face auquel elle se trouve (une cessation de paiements, la perte de son fonds de commerce et des investissements réalisés puisqu’elle a déjà du brader un de ses deux fonds au mois de septembre 2020), par suite du refus de son bailleur de négocier et de d’adapter les dispositions du bail à la situation de fermeture administrative de son restaurant et de dégradation de l’environnement économique, alors même que l’exigence de bonne foi s’impose aux parties et que la société X (preneur) pourra invoquer au fond des moyens non dénués de pertinence pour obtenir une révision de ses obligations contractuelles.

La demande de la société X (preneur) n’apparait pas dilatoire puisque son relevé de compte arrêté au 9 décembre 2020 démontre qu’elle a réglé le loyer du troisième trimestre 2020 et le loyer du mois d’octobre 2020, le reliquat de son décompte correspond seulement aux loyers réclamés pour les deux périodes de confinement et de fermeture des restaurants.

Il y a donc lieu d’ordonner la suspension des loyers dus par la société X (preneur) à son bailleur pour la période de fermeture administrative du 15 mars 2020 au 22 juin 2020 et pour celle du 30 octobre 2020 s’achevant à la date de réouverture de son restaurant, jusqu’à ce que le parties trouvent un accord amiable sur les modalités de paiement de ces loyers, ou, à défaut, jusqu’à ce que le juge du fond, qui devra être saisi à la diligence de la société X (preneur) dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision, ou à la diligence du bailleur, ait rendu sa décision quant à l’exigibilité et aux modalités de paiement de ces échéances. »