Loyers Covid, perte de la chose louée et contestation sérieuse

23 Mar 2021 | Bail commercial

Loyers Covid (CA VERSAILLES) : le moyen tiré de la perte de la perte partielle de la chose louée revêt le caractère d’une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de paiement des loyers concernant la période allant du 16 mars au 10 mai 2020.

En d’autres termes, pour tenter d’obtenir la condamnation du preneur à régler les loyers correspondant à la période du premier confinement, le bailleur devra saisir le juge du fond.

C’est en ce sens qu’a statué la cour d’appel de Versailles – saisie sur appel d’une ordonnance de référés – dans un arrêt rendu le 4 mars 2021 (CA VERSAILLES, 4 mars 2021, n°20/02572).

Sur la question de la perte de la chose louée, la cour d’appel de Versailles rappelle que :

« Selon l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix.

Il est constant que même s’il n’y a pas destruction physique du bien objet du bail, il y a juridiquement perte lorsque le locataire ne peut plus jouir de la chose louée ou ne peut plus en user conformément à sa destination ».

Concernant le cas d’espèce, la cour relève que « selon les stipulations du bail commercial du 17 avril 2014, les biens loués sont destinés exclusivement aux activités de :

  • « Vente de robes de mariées, de soirées, de cocktail, toutes tenues de cérémonie et tous modèles de couture ou prêt à porter, textile ou vêtement,
  • Négoce de tous articles de mode se rapportant à la personne (…),
  • Toute prestation de service se rapportant aux cérémonies nuptiales, civiles et religieuses,
  • Et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci-dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient pas l’objet de la société preneuse ».

Ainsi il résulte que les locaux loués ont été soumis à l’interdiction d’ouverture puis à l’interdiction pour la population de se déplacer.

Il est ainsi établi que durant la période concernée, [le preneur] n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination.

Dans ces conditions, l’allégation par le locataire de la perte partielle des locaux loués en application de l’article 1722 du code civil revêt le caractère d’une contestation sérieuse opposable à son obligation de payer le loyer et les charges pendant la période de fermeture contrainte du commerce.

Le montant des loyers sur la période allant du 16 mars au 10 mai 2020 évalué à la somme de 12 008 euros, présenté aux termes de calculs précis dans ses conclusions par [le preneur], n’est pas contesté en tant que tel par [le bailleur].

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de paiement des loyers concernant cette période et l’ordonnance critiquée sera infirmée sur ce point ».

En d’autres termes, pour tenter d’obtenir la condamnation du preneur à régler les loyers correspondant à la période comprise entre le 16 mars et le 10 mai 2020, le bailleur devra saisir le juge du fond.