Loyers Covid 19 – Validation d’une saisie-attribution (CA PARIS)

10 Juin 2021 | Bail commercial

Loyers Covid 19 : la cour d’appel de Paris écarte les arguments tirés de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution, de la force majeure ainsi que de la bonne foi et valide la saisie-attribution pratiquée par le bailleur.

C’est en ce sens qu’a statué la cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu le 3 juin 2021 (CA PARIS, 3 juin 2021, n°21/01679).

En l’espèce, par acte notarié bailleur et preneur concluent un bail commercial à destination de supermarché à dominante non alimentaire.

Le 25 mars 2020, le preneur informe le bailleur de la suspension du paiement des loyers et charges pendant la durée du confinement dans l’attente d’avoir une « meilleure visibilité de la situation ».

Le bailleur lui propose alors un échelonnement du loyer, puis lui adresse un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur le fondement du bail notarié précité, le bailleur fait ensuite pratiquer préjudice de son locataire une saisie-attribution.

Le juge de l’exécution valide partiellement la saisie-attribution et retient notamment que l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués, survenue en cours de bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics, est «assimilable» à la situation envisagée par l’article 1722 du code civil, laquelle a pour effet de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée, peu important à cet égard la clause de non-responsabilité invoquée par le bailleur et que, dans ces conditions, il s’en déduit que le preneur ne peut se voir réclamer le paiement de loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020.

Insatisfait, le bailleur interjette appel.

  • Sur la perte de la chose louée, la cour d’appel de Paris considère que « il résulte de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période et des dispositions et de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, de première part, que le législateur a pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, excluant de ce fait l’application à cette situation de l’article 1722 du code civil, de seconde part, que si ces dispositions avaient pour objet, notamment, d’éviter l’acquisition, au profit des bailleurs, de clauses résolutoires, elles n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. Il importe peu à cet égard que [le preneur] ne réponde pas aux critères d’éligibilité prévus à l’article 1er de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 précitée, permettant à certains preneurs de bénéficier de son article 4 » ;
  • Sur l’exception d’inexécution, la cour retient que « le bailleur n’avait pas pour obligation, en l’absence de stipulations contractuelles particulières, de garantir la commercialité des locaux, ceux objet du bail ayant été mis à la disposition du preneur, lequel admet que l’impossibilité d’exploiter qu’il allègue était le seul fait du législateur » ;
  • Sur la force majeure, la cour d’appel de Paris considère que : « le bailleur a fourni un local en lui-même exploitable, étant rappelé que le preneur reconnaît qu’il n’était pas dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure » ;
  • Sur la bonne foi, la cour retient que : « le bailleur avait proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020 pour le reporter sur le 3° trimestre, voire sur le 4° trimestre, proposition refusée par le preneur, de sorte que [le bailleur] a tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté ainsi sa bonne foi, alors que, de son côté, le preneur n’a pas adressé au Préfet du département de la Savoie de demande de dérogation, ni mis en oeuvre pendant la période considérée des activités de livraison ou de retraits de commande, ce qu’il a mis en place ultérieurement. »

Compte tenu de ce qui précède, la cour d’appel infirme le jugement rendu par le juge de l’exécution en première instance et valide la saisie-attribution pratiquée par le bailleur.