Loyers Covid 19 : condamnation d’un preneur en référé (T. com. Paris)

15 Déc 2020 | Bail commercial

Loyers Covid 19 : Dans une ordonnance de référé rendue le 11 décembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a condamné le preneur à régler au bailleur – à titre provisionnel – la somme de 55.748 euros TTC au titre de sa dette locative selon décompte arrêté au 30 novembre 2020.

En l’espèce, il s’agissait d’un bail dérogatoire. Le preneur qui se disait victime des fermetures administratives de commerces non essentiels, avait cessé de régler ses loyers charges et accessoires depuis le mois d’avril 2020.

Sur la force majeure, le tribunal considère que : « si l’obligation de paiement qui pèse sur le preneur est certes rendue plus difficile par un évènement aussi contraignant que la Covid 19, celui-ci advient après d’autres épidémies récentes ; de plus, il a été largement annoncé mondialement avant même la mise en œuvre de la réglementation sanitaire française concernant la fermeture temporaire des commerces non essentiels ; en cela, le phénomène ne peut être qualifié d’imprévisible et donc assimilé à un cas de force majeure.

Au surplus, le droit positif n’a jamais reconnu que le cas de force majeure puisse exonérer un débiteur de son obligation de paiement de somme d’argent » 

Sur la perte partielle de la chose louée, le tribunal retient que « Même si l’accès du lieu loué a été temporairement interdit au public, les mesures sanitaires n’ont pas fait cesser sa mise à disposition par le bailleur ni la possibilité pour le locataire d’en jouir puisqu’il pouvait toujours y accéder physiquement.

En cela, l’assimilation du cas d’espèce à la perte de la chose louée visée par l’article 1722 du code civil est inopérante » 

Sur l’imprévision, le tribunal considère que« la demande de révision du loyer sur le fondement de l’imprévision prévue par l’article 1195 du code civil ne peut être accueillie puisque, sans dénaturer le texte qui est d’interprétation stricte, force est de considérer que le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant les évènements et n’est donc pas devenu « excessivement onéreux » » ;

Sur la bonne foi, le tribunal constate que :

  • Bien que très minoré par rapport à la même période de l’année précédente, le chiffre d’affaires réalisé par le preneur pendant la période du 1er confinement a été 6 fois supérieur au coût du loyer ;
  • Le bailleur justifie avoir proposé au preneur l’étalement des loyers pour la période du 14 mars au 10 mai 2020, proposition à laquelle il n’a pas été donné suite ;
  • Le preneur, interrogé à l’audience, est resté taisant sur une éventuelle assurance « perte d’exploitation » ainsi que l’obtention d’un prêt PGE auquel elle était normalement éligible ;
  • Le preneur ne produit aucune situation de trésorerie ;
  • Malgré une reprise générale de l’activité économique au sortir de cette période, la preneur a persisté à ne pas s’acquitter des loyers ;
  • Sa proposition d’échelonnement de sa dette sur 24 mois est irréaliste au regard de la durée du bail restant à courir qui n’est plus que de 16 mois. 

Le tribunal retient ainsi que « le preneur échoue à démontrer sa bonne foi et qu’un trouble manifestement illicite est constaté, qu’il convient de faire cesser « .

Le Tribunal condamne ainsi le preneur à régler au bailleur – à titre provisionnel – la somme de 55 748 euros TTC au titre de sa dette locative due selon décompte arrêté au 30 novembre 2020.