Loyers commerciaux Covid – condamnation d’un restaurateur en référé (CA LYON)

29 Avr 2021 | Bail commercial

Loyers commerciaux Covid restaurant – force majeure, perte de la chose louée, bonne foi, absence de cause et exception d’inexécution : aucune de ces causes exonératoires ne constitue une contestation sérieuse justifiant l’absence de paiement des loyers.

C’est en ce sens qu’a statué la cour d’appel de LYON – saisie sur appel d’une ordonnance de référé – dans un arrêt rendu le 31 mars 2021 (CA LYON, 31 mars 2021, n°20/05237).

En l’espèce, il s’agissait d’un bail commercial à destination de restaurant (restauration traditionnelle). A compter du 14 mars 2020, les preneurs à bail qui exploitent des activités visés par les arrêtés des 14, 15 et 17 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid 19 n’ont plus été autorisés à accueillir du public et ce, jusqu’au 10 mai 2020 inclus.

Dans ce contexte, le preneur a indiqué au bailleur sa nécessité de suspendre le paiement de ses loyers commerciaux durant les mesures de confinement dans l’attente d’une réouverture. Le bailleur a alors assigné le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamner à lui régler le montant des loyers commerciaux correspondant à la période du mois d’avril au mois de juillet 2020.

Le juge des référés condamne le preneur à régler ses loyers commerciaux impayés. Insatisfait, le preneur interjette appel.

La cour d’appel de LYON retient que «  si l’épidémie de Covid 19 est un évènement par essence imprévisible, il ne peut être considéré comme un évènement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire, qu’elle est toujours susceptible, par sa nature d’être exécutée, de simples difficultés d’exécution provisoires, dues en l’occurrence non à l’épidémie elle même mais aux mesures administratives prises pour la contenir, n’étant pas de nature à caractériser une irrésistibilité ».

La cour considère ainsi que la cause d’exonération en raison d’un cas de force majeure invoquée par le preneur ne constitue pas une contestation sérieuse.

La cour considère que : « En l’espèce, le bien loué n’a été aucunement détruit, que ce soit en totalité et en partie, l’impossibilité d’exploitation ne pouvant aucunement être assimilée à une destruction, sauf à détourner de leur sens les dispositions pré-citées (article 1722 du code civil).

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que le preneur, durant la période de confinement, a totalement rénové les terrasses et l’intérieur d’une partie des locaux loués. »

La cour d’appel de LYON retient dès lors que la cause d’exonération pour destruction des locaux loués invoquée par le preneur ne constitue pas une contestation sérieuse.

La cour d’appel de LYON retient que « le bailleur n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi en se limitant à exiger le paiement d’un loyer incontestablement dû, ce qui n’est que la stricte application du contrat de bail.

Il n’est par ailleurs aucunement fait état d’un élément sérieux susceptible de le constituer de mauvaise foi alors que les pièces produites établissent qu’en réalité c’est [le preneur] qui a décidé, par courriel du 18 mars 2020, de suspendre unilatéralement le paiement des loyers sans pour autant justifier de quelconques éléments comptables pour asseoir sa position, et sans entreprendre au préalable aucune négociation avec son bailleur, ni se concerter avec lui ».

Ainsi, la cour considère que la cause d’exonération en raison d’une exécution de mauvaise foi du contrat invoquée par le preneur ne constitue pas une contestation sérieuse.

La cour d’appel de Lyon considère que « l’obligation [du preneur]  de payer les loyers est bien causée puisque [le preneur] est en possession des locaux depuis 1997 et qu’elle les exploite depuis cette date, et bien plus les a rénovés durant la période confinement comme précédemment exposé. »

Ainsi, la cour retient ainsi que la cause d’exonération en raison d’une absence de cause invoquée par le preneur ne constitue pas une contestation sérieuse.

  • Sur l’exception d’inexécution

La cour d’appel retient que « il convient de rappeler, de nouveau, que le preneur est bien en possession des locaux loués, qu’il les a occupés et les occupe, y compris pendant la période de confinement puisque durant cette période il a effectué des rénovations.

Il apparaît donc que le bailleur a bien exécuté son obligation de délivrance.

En outre, l’impossibilité temporaire d’exploitation ne résulte que de décisions politiques sur lesquelles le bailleur n’a aucune prise, celui-ci n’étant aucunement impliqué par une impossibilité temporaire d’exploitation qui ne résulte aucunement de son fait.

Compte tenu de ce qui précède, la cour d’appel de LYON, statuant sur appel d’une ordonnance de référés retient que « En conclusion, c’est à raison que le premier juge a retenu qu’aucune des causes d’exonération dont se prévalait [le preneur] pour justifier son absence de paiement des loyers ne constituait une contestation sérieuse » et confirme l’ordonnance ayant condamné le preneur à régler ses loyers commerciaux impayés.