Le lissage instauré par la loi Pinel est conforme à la Constitution

19 Mai 2020 | Bail commercial

Par une décision rendue le 7 mai 2020, le Conseil constitutionnel a déclaré que les dispositions de l’alinéa 4 l’article L145-34 du Code de commerce instituant le mécanisme dit du « lissage » ou du « plafonnement du déplafonnement » étaient conformes à la Constitution.

Pour mémoire, en principe, en matière de baux commerciaux, le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33 du Code de commerce).

A défaut d’accord des parties, la valeur locative est déterminée d’après :

  • les caractéristiques du local considéré ;
  • la destination des lieux ;
  • les obligations respectives des parties ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ce principe de fixation du loyer à la valeur locative comporte une exception d’importance : pour les baux d’une durée de 9 ans ou moins et hors modifications notables intervenues au cours du bail expiré, la règle est celle du plafonnement du loyer. Dans ce cas, le montant du loyer du bail renouvelé est encadré en considération de la variation d’indices (article L. 145-34 alinéa 1 du Code de commerce).

Cependant, cette règle du plafonnement ne s’applique pas notamment :

  • Aux baux conclus pour une durée de plus de 9 ans ;
  • Dans le cas d’un bail conclu pour 9 ans ou moins, lorsque sont intervenues au cours du bail expiré, des modifications notables relatives aux caractéristiques du local considéré, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties ou aux facteurs locaux de commercialité et que celles-ci ont eu une incidence favorable sur l’exploitation commerciale du local considéré. On parle alors de « déplafonnement ».

En cas de fixation du loyer à la valeur locative pour l’un de ces deux motifs, l’alinéa 4 de l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. On parle alors de « lissage » ou de « plafonnement du déplafonnement ».

A titre d’exemple : Le montant de la valeur locative est fixé à 125.000 euros alors que le loyer acquitté au cours de l’année précédente est de 100.000 euros. Le loyer évoluera donc de la manière suivante :

  • Année 1 : 100.000 euros + 10% = 110.000 euros ;
  • Année 2 : 110.000 euros + 10% = 121.000 euros ;
  • Année 3 : 121.000 euros + 10% = 133.100 euros ramenés à 125.000 euros;

Devant le Conseil constitutionnel, la requérante, soutenait que les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce relatives au « lissage » portaient atteinte au droit de propriété du bailleur.

Elle faisait ainsi valoir que cette limitation de l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail n’était justifiée par aucun motif d’intérêt général et pouvait avoir pour effet d’imposer un niveau de loyer fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien, entraînant ainsi une perte financière importante pour le bailleur.

Le Conseil constitutionnel a retenu que :

  • en adoptant ces dispositions, le législateur a poursuivi un objectif d’intérêt général en entendant éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales ;
  • les dispositions contestées permettent au bailleur de bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative ;

Le Conseil constitutionnel a par ailleurs rappelé que les parties pouvaient déroger à la règle du lissage qui n’est pas d’ordre public. 

Compte tenu de ce qui précède, le Conseil constitutionnel a considéré que le législateur n’avait pas porté une atteinte disproportionnée au droit du propriété du propriétaire bailleur et a déclaré l’alinéa 4 de l’article L. 145-34 du Code de commerce conforme à la Constitution.

CC, n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020