Devoir de conseil de l’agent immobilier et solvabilité du candidat acquéreur

26 Mai 2020 | Vente immobilière

L’agent immobilier ne justifiant pas avoir mis en garde les vendeurs des risques d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté commet une faute de nature à engager sa responsabilité.

En l’espèce, deux propriétaires confient un mandat de à un agent immobilier qui leur présente un candidat acquéreur âgé de 25 ans, célibataire et exerçant la profession de cariste-magasinier, qui déclare régler comptant. Un compromis de vente est signé et une date est fixée pour procéder à la signature de l’acte authentique. L’acquéreur ne se présente pas au rendez-vous de signature chez le notaire et s’engage dès le lendemain à régler diverses sommes à l’agent immobilier et au vendeur sans exécuter ses engagements par la suite.

Les vendeurs estiment que l’agent immobilier aurait dû les mettre en garde contre les risques d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté et demandent à être indemnisés.

Pour sa défense, l’agent immobilier argue que :

  • Tous les éléments relatifs à la situation de l’acquéreur figuraient à la promesse de vente et n’ont jamais été dissimulés. Ainsi, les vendeurs étaient libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties étaient insuffisantes ;
  • L’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

La Cour de cassation donne raison aux vendeurs et retient qu’il appartenait à l’agent immobilier de prouver qu’il leur avait conseillé de prendre des garanties ou qu’il les avait mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

En d’autres termes, l’agent immobilier doit non seulement informer le vendeur de la situation financière du candidat acquéreur qu’il lui présente mais également attirer son attention sur les risques d’insolvabilité potentielle de celui-ci ou lui conseiller de prendre des garanties supplémentaires et surtout le prouver. A défaut, il commet une faute de nature à justifier l’indemnisation des vendeurs qui l’ont mandaté.

Civ. 1, 11 décembre 2019, n°18-24381