Indemnité d’occupation et locaux impropres à leur destination contractuelle

18 Nov 2021 | Bail commercial

Indemnité d’occupation : Si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation. 

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2021 (Civ. 3, 3 novembre 2021, n°20-16.334). 

En l’espèce, un bailleur et un preneur concluent un contrat de bail commercial. A la suite de loyers impayés, le bailleur fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Le preneur assigne alors le bailleur en opposition au commandement de payer, en annulation du bail commercial, et en indemnisation de son préjudice. En appel, le bailleur sollicite, à titre reconventionnel et subsidiaire, une indemnité d’occupation. 

La cour d’appel annule le bail pour erreur sur la substance du fait que le bailleur l’a consenti sur un local impropre à sa destination contractuelle et condamne le preneur à verser au bailleur une indemnité d’occupation. 

Insatisfait, le preneur forme un pourvoi en cassation et soutient notamment qu’il n’a pas à verser au bailleur une indemnité d’occupation puisqu’il n’a pas pu bénéficier de la jouissance des lieux loués en raison de leur caractère inexploitable. 

La Cour de cassation rappelle qu’il résulte de l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016- 131 du 10 février 2016 – applicable en l’espèce – qu’en cas d’annulation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. 

La Cour de cassation précise que dès lors, si le preneur n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation. 

Ceci étant précisé, la Cour de cassation relève que pour condamner le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation suite à l’annulation du contrat de bail, l’arrêt énonce qu’il importe peu qu’elle n’ait pu exploiter les locaux pris à bail, le bailleur ayant été privé de la jouissance de son bien jusqu’à la remise des clés. 

La Cour de cassation considère qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que le bailleur avait consenti un bail pour un local impropre à sa destination contractuelle, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1304 ancien du Code civil.