Indemnité d’éviction et droit au maintien dans les lieux

29 Juin 2021 | Bail commercial

Indemnité d’éviction : le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu en date du 17 juin 2021 ( Civ.3, 17 juin 2021, n°19-21.132).

En l’espèce, un bailleur et un preneur concluent un contrat de bail commercial. Le bailleur délivre au preneur un congé avec refus de renouvellement, prenant effet le 28 février 2009, sans offre d’indemnité d’éviction.

Le 23 avril 2010, le bailleur conclut un contrat de délégation de service public avec une autre société avant d’exécuter la mesure d’expulsion du preneur, ordonnée en référé.

Ainsi, le preneur assigne le bailler en annulation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi que d’une indemnité au titre de ses préjudices subis du fait du comportement fautif du bailleur.

Pour rejeter la demande en dommages-intérêts du preneur, la cour d’appel retient que le préjudice qui a lui été causé, lié à son éviction irrégulière et à l’impossibilité de réintégrer les lieux du fait de la convention de délégation de service public consentie à une autre société, a d’ores et déjà été réparé par l’indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce.

Insatisfait, le preneur forme alors un pourvoi en cassation. En effet, le preneur soutient que le fait d’être fautivement privé de son droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été intégralement payée lui cause nécessairement un préjudice distinct de la perte du fonds de commerce réparé par l’indemnité d’éviction.

La Cour de cassation rappelle que :

  • Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation considère qu’en rejetant la demande de dommages et intérêts du preneur, alors que le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité, la cour d’appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28  du code de commerce.