Fraude aux droits de l’agent immobilier et indemnisation

3 Nov 2020 | Vente immobilière

Fraude aux droits de l’agent immobilier : la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier ne lui ouvre pas droit au paiement de sa commission mais seulement à l’allocation de dommages-intérêts.

En l’espèce, une société confie un mandat exclusif de vente à un agent immobilier. L’agent immobilier lui présente un candidat acquéreur avec qui les négociations n’aboutissent pas. Finalement, la mandante dénonce le mandat de l’agent immobilier. Elle vend son bien quelques semaines plus tard à deux acquéreurs successifs qui sont en lien familiaux étroits avec le candidat acquéreur présenté par l’agent immobilier. Ainsi, l’agent immobilier estime que sa mandante a agi en fraude de ses droits. Il l’assigne donc en paiement de sa commission prévue au mandat.

En défense, la mandante :

  • relève le défaut de conclusion définitive de l’opération avec le candidat acquéreur que l’agent immobilier lui avait présenté;
  • en déduit que l’agent ne pouvait pas prétendre au paiement de sa commission mais seulement à des dommages et intérêts.

La Cour de cassation accueille l’argumentaire de la défenderesse et retient que « La constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier n’ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts ».

Il convient de préciser que les dommages et intérêts compenseront la perte de chance pour l’agent immobilier de finaliser la transaction et de percevoir sa commission. Cette somme sera chiffrée en fonction des chances de voir aboutir la transaction et sera fixée sous forme de pourcentage de la commission de l’agent immobilier.

Civ. 1, 7 octobre 2020, n°18-12.205