Erreur sur la rentabilité et vente d’un local commercial

12 Jan 2021 | Vente immobilière

Erreur sur la rentabilité économique : la vente d’un local commercial ne peut être annulée pour erreur sur la rentabilité économique dès lors que ni le chiffre d’affaires réalisé par le locataire du local commercial ni la rentabilité économique de l’investissement immobilier – lorsque celle-ci n’est pas entrée dans le champ contractuel – ne constituent une qualité substantielle du bien objet d’une vente immobilière.

C’est précisément en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 5 novembre 2020.

En l’espèce, bailleur et preneur concluent un bail commercial pour une durée de neuf ans dont six ans ferme. Puis, le bailleur vend les locaux à un acquéreur à qui le preneur délivre congé deux ans plus tard.

N’ayant pu relouer les locaux, l’acquéreur assigne alors le vendeur en nullité de la vente sur le fondement du dol et de l’erreur.  

La Cour de cassation rejette cependant les arguments de l’acquéreur et considère que la vente n’est pas nulle.

En effet, d’une part, sur le dol, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a souverainement déduit que la preuve du dol n’était pas rapportée.

A ce titre, la Cour de cassation rappelle que la cour d’appel a relevé que lorsque l’acquéreur a acquis le bien litigieux, celui-ci était loué pour un loyer qui avait été fixé entre le vendeur et le preneur, de sorte qu’il ne pouvait pas lui être reproché d’avoir trompé l’acquéreur en fixant, en accord avec le preneur, un loyer ne correspondant pas à la valeur locative des locaux et sans proportion avec le chiffre d’affaires réalisé.

La Cour de cassation rappelle par ailleurs que la cour d’appel a retenu que le risque du départ du locataire au terme de la période triennale du bail commercial ne pouvait pas être méconnu par l’acquéreur du bien et qu’aucun élément n’établissait que le vendeur savait que le locataire allait mettre fin au bail ni que la délivrance du congé avait été différée pour lui permettre de vendre son bien dans les meilleures conditions.

D’autre part, concernant l’erreur, la Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a retenu que ni le chiffre d’affaires réalisé par le locataire d’un local commercial ni la rentabilité économique d’un investissement immobilier, lorsque celle-ci n’était pas entrée dans le champ contractuel, ne constituaient une qualité substantielle du bien objet d’une vente immobilière.

Au sujet de l’erreur sur la rentabilité économique, il est à signaler que depuis l’entrée vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l’article 1136 nouveau du Code civil dispose que : « L’erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n’est pas une cause de nullité ».