Droit de rétractation conventionnel et clause de style

5 Jan 2021 | Vente immobilière

Droit de rétractation : les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel de l’immobilier la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.  Les juges du fond détiennent un pouvoir souverain pour apprécier la volonté des parties au contrat et déterminer si celles-ci ont souhaité ou non conférer à l’acquéreur une faculté de rétractation.

C’est précisément ce qu’a considéré la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 5 décembre 2019.

En l’occurrence, un propriétaire vend un immeuble d’habitation à une société dont l’objet social est caractéristique d’un professionnel de l’immobilier. Le compromis de vente comporte cependant une stipulation intitulée « faculté de rétractation de l’acquéreur », rédigée en ces termes :

« Conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur, non professionnel de l’immobilier, pourra se rétracter à son seul gré, et sans avoir à fournir de justification, dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification du présent acte. Les parties mandatent expressément Maître W… T… à l’effet d’effectuer cette notification. En cas de rétractation dans ce délai, les présentes seront caduques et ne pourront recevoir aucune exécution, même partielle, et le dépositaire des fonds versés par l’acquéreur devra les restituer dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation (…) ».

La société acquéreuse se prévaut de cette stipulation et exerce sa faculté de rétractation dans le délai requis. Le vendeur estime cependant que la société acquéreuse ne pouvait pas se rétracter en raison de sa qualité de professionnel et l’assigne en paiement de la clause pénale.

Ainsi, le vendeur soutient :

  • que l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’offre une faculté de rétractation qu’en présence d’un acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation au profit d’un acquéreur non professionnel et que l’intention des parties à l’acte est sans incidence sur le champ d’application de ce texte ;
  • que le simple fait de faire figurer dans une promesse de vente d’un immeuble acceptée par un professionnel de la vente des biens immobiliers, le rappel des dispositions légales relatives au droit de rétractation d’un acquéreur non professionnel, constitue une simple clause de style et ne permet pas de considérer que les parties ont entendu faire bénéficier l’acquéreur d’un quelconque droit de rétractation.

La Cour de cassation accueille cependant l’argumentaire de la société acquéreuse et retient que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

La Cour de cassation précise que les juges du fond détiennent un pouvoir souverain pour apprécier la volonté des parties au contrat et déterminer si celles-ci ont souhaité ou non conférer à l’acquéreur une faculté de rétractation.

Dans cette affaire, la cour d’appel a considéré que les parties avaient voulu conférer à la société acquéreuse une faculté de rétractation car :

  • malgré la qualité de professionnel de l’immobilier de la société acquéreuse, les vendeurs avaient accepté la clause négociée ;
  • les parties avaient donné mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 précité à la société acquéreuse ;
  • les vendeurs ne justifiaient d’aucune erreur sur l’objet de la société acquéreuse ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style ;
  • les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acquéreur, clairement identifié comme étant la société acquéreuse.

La Cour de cassation considère ainsi que la cour d’appel saisie de cette affaire a pu valablement déduire des faits de l’espèce que les parties avaient entendu conférer à la société acquéreuse une faculté de rétractation.