Droit de préférence du preneur et validité de l’offre de vente

30 Sep 2021 | Bail commercial, Vente immobilière

Droit de préférence du preneur : la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 23 septembre 2021 (Civ. 3, 23 septembre 2021, n°20-17.799).

En l’espèce, un bailleur – décédé en 2016 – a donné en location à un preneur un immeuble à usage d’hôtel qu’il a légué à une association.

A la suite du décès du bailleur, l’association devient propriétaire du bien immobilier et décide de vendre l’immeuble. Ainsi, le 24 octobre 2018, la propriétaire fait signifier à la locataire la lettre recommandée qu’elle lui avait adressée le 19 octobre précédent, valant offre de vente de l’immeuble loué au prix de 5.050.000 euros, outre une commission d’agence immobilière, aux frais de l’acquéreur, de 300.000 euros.

Par lettre recommandée du 29 octobre 2018, la locataire conteste la régularité l’offre.

Ayant le 9 novembre 2018 consenti à un tiers une promesse unilatérale de vente de l’immeuble au prix de 5.050.000 euros,  la propriétaire assigne la locataire aux fins de constatation de la purge du droit de préférence de celui-ci.

La cour d’appel fait droit à la demande de la propriétaire et juge que le droit de préférence du preneur a été régulièrement purgé.  

Insatisfaite, la locataire forme un pourvoi en cassation et soutient notamment que l’offre de préemption est nulle dès lors qu’elle indique les frais d’agence, serait-ce séparément du prix de l’immeuble.

La Cour de cassation relève que la cour d’appel a :

  • retenu que, si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente ;
  • constaté que, sur l’offre de vente notifiée à la locataire, qui mentionnait le montant des honoraires de l’agence, le prix de vente en principal était clairement identifié.

Ainsi, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a retenu exactement que, le preneur pouvant accepter le prix proposé, hors frais d’agences, l’offre de vente n’était pas nulle.