Dol, situation locative de l’immeuble vendu et indemnisation

12 Oct 2021 | Vente immobilière

Dol, situation locative de l’immeuble vendu et indemnisation : le défaut d’information intentionnel peut constituer une réticence dolosive entrainant pour l’acquéreur un préjudice devant être indemnisé.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 16 septembre 2021 (Civ.3, 16 septembre 2021, n°20-19.229). 

En l’espèce, deux sociétés concluent une promesse de vente portant sur un immeuble dont certains locaux sont loués. La promesse de vente contient une clause stipulant que, pendant la période de « transfert », entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente, le vendeur s’engage à informer périodiquement l’acquéreur de tout changement qui pourrait affecter, de manière significative, l’immeuble et sa situation locative.

Pendant la période de « transfert », le vendeur prend connaissance du fait que l’une des sociétés locataires de l’immeuble vendu – dont les loyers représentent près de la moitié des loyers de l’immeuble – est confrontée à des difficultés financières importantes, qu’elle souhaite mettre fin au bail portant sur un lot et obtenir une diminution du loyer sur deux autres lots faute de quoi elle ne reconduirait pas les baux.

Le vendeur n’en informe pas l’acquéreur et l’acte de vente est conclu le 31 mars 2015 moyennant le prix de 2.352.000 euros.

S’estimant victime d’un dol relatif à la situation financière de l’un des locataires, l’acquéreur assigne le vendeur en paiement de dommages et intérêts.

La cour d’appel fait droit à la demande de l’acquéreur et condamne le vendeur au paiement de la somme de 80.000 euros de dommages et intérêts. 

Insatisfait, le vendeur forme un pourvoi en cassation et soutient notamment que le dol doit être apprécié au moment de la conclusion du contrat, soit à la date de la conclusion de la promesse de vente, laquelle vaut vente et a été conclue avant que le vendeur ne prenne connaissance des difficultés rencontrées par l’un de ses locataires.

La Cour de cassation souligne tout d’abord que la cour d’appel a relevé que la promesse de vente contenait une clause stipulant que, pendant la période de « transfert », entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente, le vendeur s’engageait à informer périodiquement l’acquéreur de tout changement qui pourrait affecter, de manière significative, l’immeuble et sa situation locative.

Ainsi, la Cour de cassation considère qu’ayant retenu, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, qu’il résultait des termes de la promesse et de l’acte de vente que la situation locative de l’immeuble avait été érigée en élément déterminant du consentement des parties, elle en a fait, à bon droit, l’appréciation au jour de la vente définitive.

Par ailleurs, la Cour de cassation relève que la cour d’appel :

  • a retenu que l’acquéreur rapportait la preuve que le vendeur avait eu connaissance, durant la période de « transfert », du fait que la société locataire était confrontée à des difficultés financières importantes et qu’elle souhaitait mettre fin au bail portant sur un lot et obtenir une diminution du loyer sur deux autres lots faute de quoi elle ne reconduirait pas les baux ; 
  • a relevé que le montant des loyers annuels versés par cette société s’élevait à près de la moitié des loyers de l’immeuble vendu et que la venderesse n’avait pas porté ces éléments d’information à la connaissance de l’acquéreur, se bornant à lui adresser un courriel rassurant faisant état d’un process classique de recouvrement des loyers dus par le locataire.

La Cour de cassation considère donc qu’ayant ainsi caractérisé le caractère intentionnel du défaut d’information, la cour d’appel, qui a fait application de la responsabilité délictuelle, a retenu que celui-ci constituait une réticence dolosive ayant entraîné, pour l’acquéreur un préjudice résidant dans la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente, dont elle a souverainement apprécié le montant.