Déplafonnement du loyer et extension de terrasse

28 Oct 2021 | Bail commercial

Déplafonnement du loyer : l’extension d’une terrasse sur le domaine public peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité et justifier le déplafonnement du loyer. 

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 13 octobre 2021 (Civ. 3, 13 octobre 2021, n°20-12.901).

En l’espèce, un bailleur accepte, à compter du 1er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial dont le preneur, exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie, était bénéficiaire, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné. Puis, le bailleur assigne le preneur en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé.

La cour d’appel rejette la demande tendant à la fixation d’un loyer déplafonné. 

Insatisfait, le bailleur forme un pourvoi en cassation et soutient notamment que l’extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l’établissement constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité et justifie ainsi le déplafonnement du loyer du bail commercial.

La Cour de cassation rappelle que selon les articles L. 145-33L. 145-34 et R. 145- 6 du code de commerce, la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l’évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation relève que pour rejeter la demande du bailleur, l’arrêt retient que, parmi les quatre critères d’évaluation utiles, le bailleur invoque seulement la modification des caractéristiques du local loué. 

La Cour de cassation considère qu’en se déterminant ainsi, alors que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n’a pas donné de base légale à sa décision.