Covid et loyers commerciaux – Acquisition de clause résolutoire (CA RIOM)

9 Avr 2021 | Bail commercial

Covid et loyers commerciaux – Condamnation d’un preneur au paiement des loyers impayés et acquisition de la clause résolutoire (CA RIOM, 2 mars 2021, n°20/01418).

En l’espèce, en raison de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juin 2020 avant de l’assigner en paiement et acquisition de la clause résolutoire.

Le juge des référés condamne le preneur à régler ses loyers commerciaux impayés. Insatisfait, le preneur interjette appel de l’ordonnance.

En défense, le preneur fait valoir que l’exigibilité des loyers d’avril et mai 2020 se heurte à une contestation sérieuse en raison de la crise sanitaire, estimant qu’elle n’est pas redevable de ces loyers.

La cour d’appel de RIOM rappelle d’abord que « L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’état d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période (…)n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme. »

La cour d’appel considère que « l’impossibilité pour le locataire d’exercer son activité dans les lieux n’est pas la conséquence d’un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible, mais d’une décision de l’autorité qui s’impose au locataire comme au bailleur. Le bailleur ne dispose d’aucun moyen pour interdire lui-même l’accès des locaux loués au public. Si le bailleur doit assurer la jouissance du preneur, il ne lui garantit pas que le bail sera fructueux, que le preneur réalisera les profits espérés, cette mesure de fermeture n’affectant pas les lieux loués mais le fonds de commerce, le locataire conservant la possibilité de sous louer, de stocker sa marchandise, de faire des travaux d’amélioration ou de rénovation. »

  • Sur l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi

La cour d’appel retient que la bailleresse «n’avait pas exigé le paiement immédiat du loyer dans les conditions prévues au contrat (paiement mensuel et à terme d’avance le 1er de chaque mois), mais dans son courrier en date du 17 avril 2020 avait proposé « de reporter des loyers non réglés pendant la période de confinement (à savoir avril et à fortiori mai 2020) et de mettre en place à la fin du confinement un échelonnement pour le règlement lesdits loyers jusqu’à la fin de l’année en cours ».

La bailleresse avait donc exécuté de bonne foi ses obligations au regard des circonstances. »

  • Sur la force majeure

La cour d’appel considère que la locataire « titulaire de nombreux comptes bancaires créditeurs ouverts dans les livres de la Banque Populaire Auvergne-Rhone-Alpes, dont l’un de la somme de 343.863,56 euros à la date du 03 novembre 2020, ne démontre pas une insuffisance de trésorerie qui l’empêcherait d’exécuter son obligation de payer le loyer. En outre, la mise en place d’un fonds de solidarité et de mesures pour reporter ou étaler le paiement des loyers pour une catégorie d’entreprises exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences de la propagation du covid-19, démontre que le législateur ne reconnaît pas le caractère de force majeure à la pandémie. »

La cour rappelle par ailleurs que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure (Com. 16 septembre 2014 n°13-20.306).

Ainsi, la cour d’appel de RIOM considère que l’inexécution qui découle de l’interdiction d’ouvrir le commerce ne saurait engager la responsabilité contractuelle du bailleur et le preneur ne peut en tirer argument pour s’exonérer de sa propre obligation.

  • Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La cour d’appel relève que :

  • L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier d’un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020.
  • La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire le 09 juin 2020.
  • Le délai accordé à la locataire par le commandement de payer visant la clause résolutoire expirait le 9 juillet 2020, soit postérieurement à l’expiration de la période d’état d’urgence sanitaire fixée au 23 juin 2020.
  • Le commandement de payer les sommes dues au titre des loyers impayés visait la clause résolutoire contenue dans le bail. 

Compte tenu de ce qui précède, dans cet arrêt, la cour d’appel de RIOM confirme l’ordonnance par laquelle le juge des référés a condamné la locataire au paiement de ses loyers impayés et a constaté que la clause résolutoire était acquise depuis le 9 juillet 2020.