Covid 19 – Paralysie des effets des clauses pénales et résolutoires (à jour de l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020)

4 Mai 2020 | Bail commercial

Les ordonnances n° 2020-306 du 25 mars 2020 et n° 2020-427 du 15 avril 2020 ont pour effet de paralyser les effets des clauses pénales et résolutoires entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

Les clauses pénales et les clauses résolutoires sont très fréquemment prévues dans les contrats de bail commercial. 

La clause pénale permet au bailleur de majorer de pénalités les sommes qui ne lui ont pas été réglées. En principe, elle ne produit ses effets qu’après une mise en demeure.

La clause résolutoire est celle qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) et sans indemnité en cas de manquement du preneur tel que le défaut de paiement du loyer.

Cependant, en pratique, le bailleur qui souhaite actionner la clause résolutoire du bail doit préalablement faire signifier au preneur par l’intermédiaire d’un huissier de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la signification du commandement pour régler les sommes mentionnées dans l’acte. Ce n’est que si le preneur n’a pas payé à l’expiration de ce délai d’un mois que la clause résolutoire pourra prendre effet. Le bailleur devra ensuite saisir le juge afin qu’il constate la résolution du contrat de bail et qu’il ordonne l’expulsion du preneur.

Les ordonnances n° 2020-306 du 25 mars 2020 et n° 2020-427 du 15 avril 2020 prévoient que :

  • Les clauses pénales et résolutoires qui devraient prendre effet entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus sont paralysées ;
  • Si, après le 23 juin 2020, le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée à compter du 24 juin 2020, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Les clauses pénales ayant pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendues du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.

Cependant, les clauses résolutoires ayant pris effet avant le 12 mars 2020 conservent toute leur efficacité.

Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020

Ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020