Covid 19 – Loyers commerciaux, référé et force majeure (Paris)

13 Déc 2020 | Bail commercial

Covid 19 : La fermeture totale du commerce de la société locataire dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courants à compter du 11 mars 2020. Le bailleur doit donc formuler sa demande de paiement au fond.

C’est précisément ce qu’a considéré la Cour d’appel de Paris statuant sur l’appel d’une ordonnance de référés.

Dans cet arrêt du 9 décembre 2020, la Cour d’appel de Paris :

  • Rappelle les termes de l’article 1218 du code civil qui définit la force majeure et en précise les effets selon si l’empêchement est temporaire ou définitif ;
  • Considère que la force majeure ne peut être retenue s’agissant des manifestations « gilets jaunes » qui n’ont eu lieu qu’un jour par semaine et la grève des transports qui n’entravait pas toute liberté d’aller et venir ;
  • Retient cependant que la fermeture totale du commerce de la société locataire dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à la pandémie de Covid 19 et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courants à compter du 11 mars 2020.

En d’autres termes, il appartiendra au bailleur de formuler sa demande de paiement des loyers commerciaux afférents à la période du premier confinement devant le juge du fond, lequel se prononcera sur la question de savoir si la fermeture des commerces dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire constitue – ou non – un cas de force majeure.

Pour mémoire, sur la question des loyers commerciaux et de la force majeure concernant les juridictions parisiennes :

  • A notre connaissance, aucune décision sur le fond n’a à ce jour été rendue par une juridiction parisienne ;
  • Dans deux ordonnances du 26 octobre 2020 ayant déjà fait l’objet d’une publication le Tribunal Judiciaire de Paris statuant en référé a considéré que « « s’agissant d’une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure, ou de la théorie des risques soulevé par la société demanderesse pour solliciter la suspension de ses loyers pendant la période juridiquement protégée est inopérant ».