Covid 19 – loyers commerciaux, force majeure et exception d’inexécution

13 Nov 2020 | Bail commercial

Covid 19 et loyers commerciaux : Pendant la période d’interdiction d’ouverture, le preneur exploitant une résidence de tourisme ne peut se soustraire au paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution ou la force majeure.
 
C’est en ce sens qu’a statué la cour d’appel de Grenoble dans un arrêt rendu sur le fond en date du 5 novembre 2020.
 
En défense, le preneur invoquait l’exception d’inexécution, la force majeure mais également le fait du prince et la destruction partielle de la chose louée.
 
D’une part, concernant l’exception d’inexécution, la cour d’appel de Grenoble considère que « il ne peut qu’être constaté que le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière ».
 
D’autre part, à propos de la force majeure, la cour considère que « concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie de Covid 19, il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles.
 
En outre, si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l’article R321-1 du code du tourisme, ainsi que l’a rappelé le bail commercial dans son exposé, l’article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l’accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite à l’intimée, laquelle ne produit aucun élément permettant de constater que l’activité qu’elle exerce ne correspond qu’à la location de locaux d’habitation proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, comme prévu à l’article R321-1 précité. Ce moyen ne peut qu’être rejeté« .
 
Ensuite, s’agissant du fait du prince, la cour d’appel de Grenoble relève que « cette théorie jurisprudentielle concerne les rapports entre une personne morale de droit public et son cocontractant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ce moyen est mal fondé et ne peut qu’être également rejeté ».
 
Enfin, la cour reste silencieuse sur la question de la destruction partielle de la chose louée.

Dans cette décision, la cour d’appel de Grenoble rejette donc les moyens tirés de l’exception d’exécution et de la force majeure et condamne le preneur à régler les loyers commerciaux afférents à la période d’interdiction d’ouverture liée à la pandémie de Covid 19.