Covid 19 – Loyers commerciaux, action en référé et contestation sérieuse

17 Nov 2020 | Bail commercial

Covid 19 et loyers commerciaux – L’action en référé en paiement des loyers afférents au deuxième trimestre 2020 se heurte à une contestation sérieuse et doit être examinée au fond.

C’est en ce sens qu’a statué le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris dans deux ordonnances rendues le 26 octobre 2020.

D’une part, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris rappelle que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 « a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier d’un certain nombre de mesures d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».

Le juge rappelle, d’autre part, que conformément à l’article 1134 devenu 1104 du code civil, « les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ».

Par ailleurs, concernant le moyen tiré de la force majeure, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris considère que « s’agissant d’une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure, ou de la théorie des risques soulevé par la société demanderesse pour solliciter la suspension de ses loyers pendant la période juridiquement protégée est inopérant ».

Ensuite, sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, le juge indique que  « le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué ».

Enfin, le juge considère que le moyen tiré de l’exception d’inexécution « doit être étudié à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées ».

Sur ce point, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris relève que, dans les deux cas d’espèce :

  • le secteur d’activité du preneur a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions des déplacements de sa clientèle ;
  • le preneur justifie par des échanges de courriers s’être rapproché de son bailleur pour tenter de trouver une solution amiable.

Ainsi, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris considère que la demande en paiement des loyers afférents au deuxième trimestre 2020 est sérieusement contestable et dit n’y avoir lieu à référé sur celle-ci.

En d’autres termes, il appartiendra au bailleur de formuler sa demande de paiement des loyers afférents au deuxième trimestre 2020 au fond.