COVID 19 – Fermeture administrative et exigibilité des loyers commerciaux

16 Juil 2020 | Bail commercial

Le 10 juillet 2020, le Tribunal Judiciaire de Paris a rendu son premier jugement sur le fond sur la question de l’exigibilité des loyers commerciaux échus pendant la période juridiquement protégée (Covid 19).

En l’espèce, un bail commercial est conclu le 28 juillet 1987. Le bail est renouvelé à compter du 1er août 2005, pour une durée de 9 ans, étant précisé que les locaux sont à usage de « pub, salon de thé et musique d’ambiance » et que le bailleur exploite dans le même immeuble une activité de visites, locations de salle et restauration.

Le 31 juillet 2014, alors que le bail commercial arrive à son terme, un contentieux s’élève entre les parties concernant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Suivant jugement du 7 juillet 2017, le juge des loyers fixe le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 736.000 euros à compter de la date de renouvellement, soit le 1er août 2014. Par un arrêt du 29 janvier 2020, la cour d’appel de Paris infirme ce jugement et fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 590.660 euros. En d’autres termes, le loyer annuel dû par le preneur à compter du 1er août 2014 n’est plus de 736.000 euros comme l’avait jugé le juge des loyers mais de 590.660 euros. Le preneur détient donc une créance à l’encontre de son bailleur qui doit lui restituer les loyers trop perçus pour la période concernée.

Parallèlement à compter du mois de mars 2020, diverses mesures sont prises pour lutter contre la propagation du covid 19. Ainsi, les restaurants et débits de boissons – sauf pour leurs activités de livraison de vente à emporter – ne peuvent plus accueillir du public du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, date à partir de laquelle une réouverture est autorisée sous condition. Les activités du bailleur et du preneur (restauration/débit de boissons) en sont très impactées.

Dès l’adoption des mesures prises pour lutter contre la propagation du covid 19, le preneur considère que la fermeture administrative de son commerce est de nature à le décharger de son obligation de paiement et cesse de régler ses loyers commerciaux.

Conscient de l’impact de la crise de covid 19 sur l’activité du preneur, le bailleur lui propose de ne plus payer ses loyers commerciaux par trimestre et d’avance mais mensuellement à terme à échoir et de reporter l’exigibilité du loyer d’avril 2020 à la réouverture des restaurants. Le preneur refuse en se référant aux positions développées par son syndicat préconisant la suppression totale des loyers commerciaux et charges rétroactivement à compter du 15 mars 2020 et jusqu’à la réouverture des restaurants.

En avril 2020 et compte tenu de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 29 janvier 2020 sur le montant du loyer du bail renouvelé, les parties s’accordent à fixer la dette du bailleur – correspondant au montant des loyers commerciaux trop perçus pour la période du 1er août 2014 au mois d’avril 2020 – à la somme de 944.332,41 euros.

Très rapidement, le bailleur rencontre des difficultés financières en raison, d’une part, de la cessation de son activité résultant des mesures adoptées pour lutter contre la propagation du covid 19 et d’autre part, des impayés du preneur.

Ainsi, le bailleur fait assigner le preneur aux fins d’obtenir des délais de paiements pour le solde de sa dette correspondant aux loyers commerciaux trop perçus fixée à la somme de 714.021,12 euros après compensation avec les loyers commerciaux dus par le preneur entre mars et mai 2020 demeurant impayés.

En défense, le preneur soutient que :

  • Le juge de l’exécution est seul compétent pour accorder des délais de paiement au bailleur et que le Tribunal Judiciaire doit donc se déclarer incompétent ;
  • A titre subsidiaire, les demandes du bailleur sont irrecevables compte tenu de la chose jugée attachée à l’arrêt rendu le 29 janvier 2020 par la cour d’appel de Paris.

Il est à noter que, concernant sa dette locative, le preneur n’émet aucune contestation tirée de la force majeure ou de l’imprévision.

Le Tribunal judiciaire de Paris rejette les exception d’incompétence et fin de non-recevoir présentées par le preneur et retient que :

D’une part, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 «  a pour effet d’interdire par le créancier un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».

D’autre part, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Qu’en l’espèce, le bailleur n’a pas exigé le paiement immédiat du loyer et des charges dans les conditions prévues au contrat mais a proposé un aménagement, et que le preneur n’a jamais formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée.

Qu’il sera donc considéré que le bailleur a exécuté de bonne foi ses obligations au regard des circonstances, que la somme totale de 224.732,37 euros est donc due par le preneur, qu’elle est fongible, liquide, exigible et certaine et qu’il sera fait droit à la demande du bailleur en paiement partiel de sa dette par compensation.

TJ Paris, 10 juillet 2020, n°20/04516