COVID 19 – Congé du bailleur : prolongation des délais et respect du préavis de 6 mois (à jour de l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020)

4 Mai 2020 | Bail d'habitation

En matière de bail d’habitation, le délai dans lequel le bailleur doit donner congé au preneur est prolongé lorsque celui-ci expire entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Cependant, le délai de préavis de 6 mois prévu par l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit être respecté.

La plupart des baux d’habitation non-meublés sont soumis aux dispositions du titre I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lesquelles s’appliquent notamment aux locations de locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur.

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il donne congé, le bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois. Le preneur doit donc recevoir le congé au moins 6 mois avant la fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).

Dans le cas où ce délai n’est pas respecté, le congé est nul et le bail est reconduit ou renouvelé aux conditions antérieures. Le bailleur ne pourra à nouveau donner congé qu’après l’expiration d’une période d’au moins 3 ans.

Dans le contexte d’épidémie de Covid 19, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit des mesures spécifiques concernant les délais en raison de l’état d’urgence sanitaire.

Ainsi, l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a pour effet de prolonger le délai dont dispose le bailleur pour donner congé à son locataire lorsque celui-ci expire entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

Si le délai laissé au propriétaire pour donner congé à son locataire devait expirer durant cette période, celui-ci sera prolongé de deux mois à compter du 24 juin 2020.

Cependant le délai de préavis de 6 mois prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui protège le locataire en lui permettant de prendre ses dispositions afin de trouver un autre logement et ne saurait être raccourci.

A titre d’exemple, un bail d’habitation arrive à terme le 31 octobre 2020 ; le bailleur devrait donc donner congé à son locataire au plus tard le 31 mars 2020.

Il est constant que la date du 31 mars 2020, à laquelle expire le délai dont dispose le bailleur pour donner congé est bien comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Le bailleur sera donc en droit de délivrer son congé jusqu’au 24 août 2020.

Si le locataire reçoit le congé délivré par le bailleur le 19 août 2020, ce congé sera régulièrement délivré et empêchera la tacite reconduction du bail.

En revanche, le locataire disposera d’un délai de six mois avant que les effets de ce congé ne deviennent effectifs. Le bailleur ne pourra donc prétendre à la reprise effective de son logement qu’à compter du 19 février 2021.

Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020