Compromis de vente immobilière et responsabilité du notaire

2 Fév 2021 | Vente immobilière

Compromis de vente immobilière : Le défaut d’encaissement du dépôt de garantie par le notaire constitue un manquement justifiant sa condamnation solidaire avec l’acquéreur défaillant à payer au vendeur le montant de la clause pénale.

C’est en ce sens qu’a statué la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 février 2020 (Civ. 1, 5 février 2020, n°18-24.580).

En l’espèce, un vendeur et un acquéreur concluent un compromis de vente immobilière sous seing privé, qu’ils prennent le soin de faire rédiger par un notaire.

Le compromis de vente immobilière prévoit notamment que la vente devra être régularisée dans un certain délai ainsi qu’une clause pénale fixée à la somme de 63 000 euros. L’acte mentionne par ailleurs que l’acquéreur a remis entre les mains du notaire un dépôt de garantie d’un montant de 63 000 euros, lequel n’a cependant pas été versé.

L’acquéreur ne se présente pas au rendez-vous de signature de l’acte authentique. Ainsi, le vendeur assigne l’acquéreur et le notaire en paiement de la somme de 63 000 euros au titre de la clause pénale.

En défense, le notaire soutient qu’il n’a à répondre des conséquences dommageables d’une information omise sur les conditions juridiques de l’acte auquel il prête son concours que si, par suite de cette défaillance, les parties à l’acte n’ont pu prendre la décision que la protection de leurs intérêts leur aurait dictée si elles avaient été correctement informées.

Ainsi, le notaire considère qu’en l’espèce, il n’est pas établi que le vendeur n’aurait pas conclu l’acte aux mêmes conditions s’il avait été informé du défaut de versement du dépôt de garantie.

La Cour de cassation retient cependant l’argumentaire du vendeur et approuve la cour d’appel d’avoir condamné solidairement l’acquéreur et le notaire à lui régler la somme de 63 000 euros correspondant au montant de la clause pénale.

En effet, la Cour de cassation retient « qu’en relevant que l’acte mentionnait la remise au notaire d’un dépôt de garantie de 63 000 euros et que, si le dépôt de garantie avait été encaissé par le notaire comme l’acte l’indiquait expressément, le vendeur aurait pu recevoir le paiement de la clause pénale sans autre formalité, 15 jours après la sommation de l’acte authentique, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à une recherche inopérante, a caractérisé un manquement du notaire à l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte et a légalement justifié sa décision ».