Compromis de vente immobilière, dépôt de garantie et pouvoirs du juge

25 Mar 2021 | Vente immobilière

Compromis de vente immobilière, clause pénale et indemnité d’immobilisation : le juge peut interpréter les clauses du compromis si celles-ci sont ambiguës et modérer les effets de la clause pénale s’il estime qu’ils sont manifestement excessifs.

C’est précisément ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 30 janvier 2020 (Civ. 3, 30 janvier 2020, n°18-24.105).

En l’espèce, un vendeur et un candidat acquéreur signent un compromis de vente immobilière au prix de 350.000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Le compromis de vente prévoit :

  • D’une part, une clause pénale suivant laquelle si le défaut de réalisation de la vente incombe au candidat acquéreur, le promettant peut recevoir une somme égale à 10% du prix de la vente, soit 35.000 euros ;
  • D’autre part, une indemnité d’immobilisation de 10% du prix de vente, soit 35.000, étant précisé que cette indemnité est destinée à compenser le préjudice du vendeur en cas de non-signature de la vente par le seul fait du candidat acquéreur, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le candidat acquéreur ne sollicite pas de prêt, de sorte que le vendeur l’assigne en paiement de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation correspondant à la somme de 70.000 euros au total.

La cour d’appel condamne le candidat acquéreur à régler au vendeur la somme de 7.000 euros au titre de la clause pénale contractuelle et rejette le surplus de la demande du vendeur.

La Cour de cassation relève que la cour d’appel a retenu par une interprétation souveraine et exclusive de dénaturation que l’ambiguïté des clauses du compromis de vente rendait nécessaire que :

  • La stipulation, qualifiée d’indemnité d’immobilisation, qui avait pour objet de sanctionner le refus d’acquérir du contractant alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, devait s’analyser en une clause pénale ;
  • L’acquéreur ne devait pas, en cas de refus de réitérer la vente, être condamné à payer deux fois la somme de 35.000 euros.

Ainsi, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le vendeur et considère que la cour d’appel a légalement justifié sa décision.

En d’autres termes, dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le juge peut interpréter les clauses du compromis si celles-ci sont ambiguës et modérer les effets de la clause pénale s’il estime qu’ils sont manifestement excessifs.