Clause résolutoire – De l’importance de faire constater la persistance de l’infraction

14 Juil 2020 | Bail commercial

Clause résolutoire : le bail ne saurait être résilié en l’absence de preuve de la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure.

En l’espèce, un bail commercial prévoit une clause résolutoire, applicable de plein droit à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter fait à personne ou resté sans effet.

Les clauses du bail prévoient notamment que :

  • Il incombe au preneur de faire entretenir la grille du soupirail de la cave qui est le seul à assurer la ventilation des caves de l’immeuble et d’en installer une neuve lorsqu’elle sera cassée ;
  • Le preneur devra surveiller régulièrement le bon fonctionnement de la pompe de relevage et avertir le propriétaire en cas de panne pour éviter d’éventuelles inondations ;
  • Le preneur a à sa charge l’entretien de l’escalier de la cave.

Le bail stipule par ailleurs « qu’il ne pourra faire dans l’immeuble, sans le consentement exprès du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution », et que le preneur « devra prendre toutes précautions pour éviter bruits et odeurs… se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, etc. veiller à toutes les règles de l’hygiène, de la salubrité, etc. »

Or, le preneur fait poser une grille fermée obstruant l’accès à la cave dans laquelle il installe une pompe à bière. Il règne dans cette cave un capharnaüm général, étant précisé qu’aucune pompe de relevage n’est visible.

Après avoir fait constater les faits, le bailleur fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire qui reste infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Le bailleur assigne alors le preneur en acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail.

En défense, le preneur soutient que le bailleur ne prouve pas la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai du commandement.

La Cour de cassation accueille les arguments du preneur et retient qu’en ordonnant la résiliation du bail, sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait pour établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

En l’occurrence, le bail ne saurait être résilié en l’absence de preuve de la persistance de l’infraction au bail après l’expiration du délai de mise en demeure. Il est donc fondamental de faire constater la persistance de l’infraction au bail après le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement avant d’assigner en résiliation.

Civ. 3, 24 octobre 2019, n°18-20.317