clause réputée non écrite et application de la loi Pinel dans le temps

19 Jan 2021 | Bail commercial

Clause réputée non écrite et application de la loi Pinel dans le temps : L’article L. 145-15 du code de commerce tel que modifié par la loi Pinel est immédiatement applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, soit le 20 juin 2014. Pour mémoire, l’action tendant à voir déclarer une clause réputée non-écrite est imprescriptible.

C’est précisément en ce sens que la Cour de cassation a statué dans un arrêt rendu le novembre 2020 (Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 novembre 2020, 19-20.405).

En l’espèce, bailleur et preneur concluent un bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1998. Le 4 octobre 2013, le preneur cède son fonds de commerce à un cessionnaire. Le 13 janvier 2016, le preneur cessionnaire assigne son bailleur aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause de révision de loyer stipulée au bail.

Néanmoins, le bailleur invoque en défense la prescription biennale. En effet, le bailleur soutient qu’en l’absence de disposition transitoire expresse contraire de la loi nouvelle et à défaut de considérations d’ordre public particulièrement impératives, les contrats demeurent soumis à la loi ancienne en vigueur à la date de leur conclusion. Ainsi, le bailleur relève que la date de conclusion du contrat de bail (le 1er avril 1998), est antérieure à la date d’entrée en vigueur de la loi Pinel (le 20 juin 2014) et soutient que celle-ci ne lui est donc pas applicable.

La Cour de cassation retient cependant l’argumentaire du preneur et :

  • Relève que la cour d’appel a retenu à bon droit que ce texte est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription ;
  • Considère que la cour d’appel en a exactement déduit que l’action tendant à voir réputer non écrite la clause du bail relative à la révision du loyer, formée le 13 janvier 2016, soit après l’entrée en vigueur de la loi précitée, était recevable.

En d’autres termes, concernant l’application de la loi Pinel dans le temps, la sanction du réputé non écrit est d’application immédiate.