Clause d’indexation réputée non écrite et étendue de la sanction

3 Août 2021 | Bail commercial

Clause d’indexation réputée non écrite : seule la stipulation créant la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite si cette stipulation est dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 11 mars 2021 (Civ.3, 11 mars 2021, n°20-12.345).

En l’espèce, un bailleur et un preneur concluent un contrat de bail commercial.

Le contrat comportait une clause d’indexation annuelle stipulant que celle-ci ne pourrait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base.

Puis, le preneur donne congé au bailleur, lequel l’assigne en paiement de travaux de remise en état. Soutenant que la clause d’échelle mobile était en son entier réputée non écrite, le preneur demande reconventionnellement le remboursement des loyers versés au titre de l’indexation.

La cour d’appel déclare la clause d’indexation réputée non écrite en son seul paragraphe selon lequel elle ne pouvait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base et rejette les demandes de remboursement formulées par le preneur.

Insatisfait, le preneur forme un pourvoi en cassation et soutient notamment que la clause d’indexation était indivisible et devait être réputée non écrite dans son entier.

La Cour de cassation rappelle que, d’une part, seule la stipulation créant la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite (3e Civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-23.058). D’autre part, l’appréciation du caractère essentiel et déterminant d’une clause du contrat relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que seule l’indication d’un loyer plancher était contraire aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier et, souverainement, que l’article 8-8 du contrat était dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation, qui exprimaient la commune intention des parties. Ainsi, la cour d’appel en a exactement déduit que seule la stipulation irrégulière devait être réputée non écrite.